住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■任意売却の仲介は誰に頼めばいいの？
任意売却は、住宅ローンの返済に行き詰ってしまった債務者を支援するための救済制度です。残念ながら家は手放さなくてはなりませんが、その後の生活維持や経済的再建の支えとなるために用意された制度ですから、これを活用せずに競売などに追い込まれるべきではありません。
しかし、いざ自分がその立場になると、「いったい何から手をつけてよいのやら、誰に相談すればよいのやら、さっぱり頭が働かない」という事態になりがちです。

■法律の専門家であればよいというものではない
一般に法律問題の悩みは弁護士や司法書士へ、と考える方が多いでしょう。しかし任意売却の場合、いちがいにそうも言えません。
まず、弁護士や司法書士にもその人の得意分野というものがあります。専門家は、その専門性の高さゆえに不得意なジャンルの相談を持ちかけられても最良の回答はできません。
また、任意売却に限って言えば、法律的な問題の解決ではなく実際に「不動産を売却する」という段階でどの道不動産業者と連携しなくてはなりません。

■任意売却の性質
実は任意売却とはその文字の通り、「法律によって裁かれるのではなく、当事者間の任意＝自由意思が法的に保護されている」制度なのです。
債務者にとって、「自宅を手放さなくてはならない」という現実は避けられないにせよ、「せめて自分の意志でもっとも有利な条件を選択する権利」を保証されているということです。この点を踏まえて「任意売却の仲介は誰に頼むべきか？」を考えましょう。

■任意売却の専門不動産業者について
任意売却を成立させるためには、債務者とすべての債権者の同意が必要です。「みんなで一致協力して、少しでも高く不動産を売却し、全員の痛みを減らしましょう」という総意が任意売却を成功させる秘訣です。
そのためには、まず任意売却を数多く手がけ、法的知識もあり、弁護士や司法書士とのパイプも持ち、金融機関の立場や言い分を知り、関係者全員の利害調整ができる「指揮者」が必要です。加えて不動産をなるべく高く売り、債務者の負担を可能な限り軽減する実行力がある不動産業者であることが望ましいでしょう。

これらを考えあわせてゆくと、「任意売却を成功させるコツは、実績と信用のある任意売却専門の不動産業者に依頼するのが一番」という回答が導き出されます。

■任意売却で、賃貸中の物件はどうなるの？
不動産投資の失敗でローンの支払いや資金繰りに困っている賃貸住宅オーナーさまも多いことでしょう。もちろん経営努力が先決ですが、マンションの供給過剰などの現状を見るとそう簡単な問題ではなさそうです。
特に投資資金をローンで賄っている方は、思うように家賃収入があがらないとローン返済に行き詰まることも考えられます。最悪は競売にかけられてしまうこともあるでしょう。
完全に追い詰められてしまう前に、任意売却で「損きり」をしてしまうことを考えるべきかもしれません。

■投資物件でもできる任意売却
一般に、任意売却とは住宅ローンを滞納した債務者が最後の手段として自宅を手放す際に行うと思われがちですが、実際には投資物件でも任意売却は行えます。ただし一般的な任意売却と異なるのは「滞納しているローンが住宅ローンではない」「管理会社や賃借人など、債権者以外の関係者が多数いる」という点でしょう。

■オーナーチェンジとは
賃借人にとって、賃貸中のマンションやオフィスが任意売却されると「オーナーチェンジ」つまり「家主が変わる」ということになります。家主が変わっても賃貸借契約が無効になるわけではありませんから、契約期間中は従来と同じ条件で住み続けることができます。
一般的なマンションの賃貸契約はおよそ2年単位でしょう。そしてオーナー側から契約更新を拒絶するには、契約満了の半年前にはその旨の通達を行わなくてはなりません。また、更新できないとする正当な理由も必要です。（借地借家法26条および28条）

■賃貸物件の任意売却の特徴
上記の点から「賃貸用不動産を任意売却するということは、購入する側も賃貸借契約ごと不動産を購入することを承知している」ということになります。その分、任意売却にあたっても債務者の賃借人に対する責任や良心の負担は軽減されるといってよいでしょう。

ただし、住宅ローンの任意売却は「その人の生活の基盤である住居を奪う」という性質上、債務者の生活状況にかなりの人道的配慮がなされます。これに対し、アパートローン（投資用不動産ローン）の債権回収はそのような配慮がないため、返済が滞ると債権者はすぐに差押などを開始します。非常にシビアです。

■任意売却の専門不動産業者への相談を
不動産投資のための賃貸物件の場合、オーナーは「いざとなれば売却すればよい」と鷹揚に考えやすい面があります。しかしローンで購入した賃貸物件はいざ売却しようとしても、ろくな値段はつかないのです。そして安値で売却しても、ローンはそっくり残ることになってしまいます。
「これ以上維持しているとローンの支払いが滞ってしまう」というところまで追いつめられる前に、できれば「これ以上維持しても収益状況は改善できない」と見切った時点で任意売却専門の不動産会社に相談を持ちかけてみてください。きっと損失を最小限にとどめる方策がご提案できると思います。

■任意売却を行う際、注意しなくてはならないことは？
「どうしても住宅ローンを払い続けることができない。このまま競売を待つよりは、任意売却で少しでも有利になる方法を考えるしかない」という状況になった際、注意しなくてはならないのはどのような点でしょうか？

□利害関係者全員のまとめ役をしてくれる業者の選定
任意売却は「不動産を競売で二束三文で叩き売ってしまうよりは、少しでも高値で売れるよう利害関係者が一致協力しよう」という合意に基づいて行われます。ですからすべての債権者に対し、「売却額のうちこれぐらいをそちらの返済に充てますから、どうぞ協力してください」といった調整が必要になります。
これは不動産に関する法律や実務、しかも任意売却に特化したベテランでないとなかなか円満に話を進めることができません。そうした業者を選ぶことが重要です。

□売却までの期間について
任意売却の場合、住宅の持ち主はあまり積極的に「家を売りたい」と思っているわけではありません。できることなら売りたくない。少しでも売却を先延ばしにしたいと考えるのが普通でしょう。
一方、任意売却を手がける不動産業者も「債務者の有利になるよう、なるべく高値で家を売りたい」と考えます。有利な条件の買主を探すためにはじっくり時間をかけたほうがよいのです。慌てて売ると足元を見られるからです。

これに対し、債権者側はもちろん不動産が高く売れれば売れるほど回収額は大きくなるのですが、一方で早く債権を現金化して「損きり」をしてしまいたいという事情もあるのです。
こうした債権者と債務者の事情を調整し、全員の合意を得るには、「利害関係が衝突する双方の間で根気強いネゴシエーション」つまり交渉力が不可欠なのです。
このような交渉は一般人にはまず不可能でしょう。また、直接利害関係者が話し合うというのはとかくトラブルの原因になりがちです。
そういう意味でも、仲介にあたるのは任意売却に特化した不動産業者が望ましいのです。

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どれほど高いスキルを持った不動産業者でも、債務者のためを思って活動してくれなくては何にもなりません。
任意売却を行うということは、事実上「ほとんどすべての財産を失う」ことを意味します。債務者がこれから生活再建に向けて活動するためには、必要最小限の原資や準備が必要です。とりあえず安心して住める家や当座の生活費の確保、将来への実現可能な資金計画などは不可欠でしょう。
債務者の、そうした事情にまで配慮してくれる業者でなくては、わざわざ仲介を依頼する意味はないのです。

任意売却を行う際、何にもまして大切なのは
1. 任意売却の専門性が高く、親身になってくれる業者を仲介に選ぶ
2. 業者と信頼関係を築いて協力して問題解決にあたる
3. 委託した後は業者とよく話し合い、指示や約束をきちんと守る
の3点です。

■任意売却をしても、今の家に住みたいのですが……
「この家には特別な思い出がある」「どうしてもこの家を出たくない」
そんな思いを抱きながら、家を手放さなくてはならない方もいらっしゃると思います。
「なんとかこのまま家に住める方法はないだろうか？」という方に対してアドバイスをさせていただきます。

■任意売却から家の明け渡しまでの期限
一般に、住宅ローンが払えない等の理由で家を手放すことになったとき、任意売却の手続きを開始してから家の引き渡しまでにかかる期間はおよそ3ヶ月が目安です。少なくともこの間は立ち退きを迫られるおそれなく現在の家に住めるわけですが、早かれ遅かれ明け渡さなくてはなりません。

■身内間売買、またはリースバックの選択
「この地域を離れたくない」という事情であれば、上記の猶予期間の間に、現在の家の近所に新しく家を借りて引っ越すなどの対策がとれます。しかし「現在の家に住み続けたい」ということになると別の方策が必要です。
考えられるのは「任意売却の身内間売買」か「セール＆リースバック」という手段でしょう。

□身内間売買について
もし親戚、あるいは親子などで協力してくれる人があれば、任意売却でいったん現在の家を買い取ってもらい、後日買い戻すという方法があります。
ただし「住宅ローンを組んで、購入資金に充てる」という身内がいたとしても、身内間売買に住宅ローンを組んでくれる銀行はほとんどありません。保証人を立てるか、ノンバンク系の金利の割高な金融機関を利用することになります。ただし、その場合でも売買成立のためには任意売却に精通した不動産会社が介添えをしないとかなり難しいと思われます。

□セール＆リースバックについて
「セール＆リースバック」とは、「現在の家をいったん売却し、あらためて借り受ける。そして後に買い戻す」という制度です。
具体的には、まず任意売却の形でいったん家をセール＆リースバック対応不動産業者（もしくはその業者が斡旋する投資家）に売却します。そしてその家に定期借家契約で「借り家」として家賃を払いながら住み続けます。財務状態が改善されてから、改めて家を買い戻すという流れです。

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セール＆リースバックの制度を利用すれば第三者に気づかれることなく現在の家に住み続けることができ、やがては再び所有権を買い戻すチャンスも与えられます。
ただし、セール＆リースバックを行うには業者を十分に吟味・選定する必要があります。というのは、セール＆リースバックでは定期借家契約期間中は一定の家賃を払い続け、やがて家を買い戻す際にも売却額より高い金額が必要となるからです。良心的な業者を選ばないと法外な家賃や買戻し額を請求される可能性もあるでしょう。信用と実績のある不動産業者を選びたいものです。
セール＆リースバックにご興味がおありの方は、ぜひ今すぐ私たちにご相談ください。

■親子や親族間での任意売却は可能ですか？
「このままでは自宅を競売にかけられてしまう…」このようなピンチを救うため、子供、親、親族などが任意売却でその家を買ってあげるということはできるのでしょうか？

■購入に住宅ローンの利用が困難
例えば、住宅ローン返済中の親御さんの自宅がローン滞納で競売にかけられそうになった場合、息子さんが買主になれば実質的には自宅は失わずに済みます。
しかし住宅ローンの場合、金融機関と保証会社との間の保証契約に「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、保証の対象とならない」という項目があり、身内の不動産を買うためには住宅ローンが利用できない場合がほとんどです。
誤解を避けるために申し上げておきますと、この場合でも住宅ローンの利用は不可能ではありません。ただ「保証会社が保証を引き受けないので、ほとんどの金融機関が住宅ローンの融資を断る」ということです。
もちろん、「幸い十分な蓄えがあるので、現金で一括して購入する」ということであればまったく問題はありません。

■親子間売買でもローンをつける金融機関もある
ただし、このような状況でもローンを組む側の信用力によっては、ノンバンクなど一部の金融機関では住宅ローンを受け付けてくれるケースがあります。「保証人を立てる」という手段も有効でしょう。
とはいえ銀行などの一般的な住宅ローンに比べてやや金利が高めであるという傾向は確かにみられます。

■素人の画策は非常に危険！まずはプロに相談を
一般に、親子・親族間の任意売却の最大のメリットは「将来家を買い戻せる確率が高いこと」です。中途半端な聞きかじりの法知識をもとに「身内同士でなるべく安く売却して任意売却による金融機関への返済額を圧縮し、後でラクに買い戻そう」などとあまり安易には考えないほうがよいでしょう。任意売却は債権者の理解と協力なしには成立しません。

そしてこういうケースでは「親子・親族間売買でも住宅ローンを組んでくれる金融機関を探し、交渉する」といったデリケートな問題を含んでいますから、なるべく早く任意売却専門の不動産会社に相談をして「住宅の売却～買戻しまでのコストを最小に抑えるためのトータルな計画」を策定していただきたいのです。