住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■住宅ローン滞納回避のための任意売却はブラックリストに載る？
「任意売却をしてしまったら金融会社のブラックリストに載って今後融資などが受けられなくなってしまうのでは？」と心配なさる方が多いので、任意売却とブラックリストについてのご説明をいたします。

■「ブラックリスト」の正体
金融界において、いわゆる「ブラックリスト」と呼ばれているのは信用情報機関（全国銀行個人信用情報センターなど）に登録される事故情報のことです。
事故情報というのは、債務返済においてなんらかのトラブル（＝事故）が発生した際の債務者の情報や事故の詳細についての記録で、その信用情報機関に加盟している金融業者であれば誰でも閲覧することができるようになっています。この事故情報は別名「ネガティブ情報」とも呼ばれ、金融機関の与信調査の参考にされます。

■ブラックリストに載る条件とは
一般的に、事故情報が登録されるのは過去に3度以上ローンを滞納したり長期滞納してしまった場合や、何らかの債務整理を行った場合です。またローンの契約期間中の返済状況については詳細な記載がなされます。
ですから、任意売却をしようとしまいと、住宅ローンを滞納させてしまった時点ですでに事故情報が登録されている可能性が高いと認識すべきでしょう。

■ローン滞納がなければブラックリストには載らない？
残念ながら、任意売却を行うと金融業者にとっては「債権の回収額が減る」わけですから、仮にローンの滞納が3度以下であっても事故情報は記録されてしまいます。

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いわゆる「ブラックリスト」に登録されてしまうと、クレジットカードの審査が通らなかったり新規のローンを組むことができなかったりというデメリットが発生します。
もっともこれは「ブラックリストに載っているからアウト」というわけではなく、金融業者が信用情報機関の情報を与信の資料にして、個別に融資の可否を決定しているということです。
なお、ブラックリストの記録は事故の内容によって5～10年保存された後に抹消されます。

■住宅ローン滞納による遅延利息で気を付けるべき点は？
一般に借金の遅延利息と呼ばれているものは、正しくは「遅延損害金」といいます。
もし住宅ローンを滞納して遅延損害金が発生してしまった場合、どのような点に注意すべきでしょうか。

■ローン残高総額に対して発生するのではない
住宅ローンの遅延損害金は、あくまで「その日に引き落とす予定だった月額のうちの元金部分」に対して請求されます。
たとえば住宅ローンの月支払額が15万円でそのうち10万円が元金部分だったとして、住宅ローンの遅延損害金の利率が15％だった場合、そしてそれを10日間滞納してしまった場合に発生する遅延損害金は、10万円×15％÷365日×10日で410円ほどになります。
これがもし仮にローン残高総額に対して適応されるのだとすると、ローン残額が3,000万円だった場合、12万円以上になってしまいます。「うっかり引き落とし日を間違えて遅延してしまったが、とんでもない遅延損害金を請求されるのではないか」と心配される方もいらっしゃいますが、このような短期の遅延では大した請求額にはなりません。次回送られてくる返済明細予定表請求額に盛り込まれるのが普通かと思われます。しかしそれよりも、遅延の事実が金融業者のあなたへの信用を低下させるという事実を気になさるべきでしょう。

■延滞を重ねるととんでもないことに…
上記のような短期の延滞では大したことはありませんが、問題なのは住宅ローンの延滞を重ね日数が伸びてゆくと、月々の滞納額に対してそれぞれ遅延損害金が発生し続けるということ、さらに期限の利益が喪失した場合はローンの残元金全部に対する遅延損害金が発生するため膨大な金額になることを知っておきましょう。

■保証会社の代位弁済について
住宅ローンを滞納して債権が金融業者から保証会社に移される際、保証会社は残元金・未収利息・未収損害金すべてを代位弁済します。当然債務者にはその総額の一括返還が求められます。そして債務者が一括返済に応じられず任意売却などを進める場合は、その期間中も遅延損害金が発生し続けます。
「住宅ローンの滞納が始まったら一刻も早く問題解決について前向きに行動しなくてはならない」というのは、問題を1日送りしているうちにも債務がこのように雪だるま式に膨らみ続けてゆくからなのです。

■相続する家に住宅ローンの延滞があった場合は？
もし家を相続することになった場合、まだその家に住宅ローンが残っていて、しかもローンが滞納しているというような事態であれば相続放棄も視野に入れて検討したほうがよいかもしれません。

■慎重な状況判断を
親の死後に子供が住宅を相続するというケースはよくあると思います。
しかし、親の経済状況が晩年思わしくなく、財産どころか債務を遺して亡くなってしまうというケースもあります。
自分が相続すべき住宅にまだ住宅ローンが残っており、またローンを長期間滞納しているというような場合は思い切って「相続放棄とどちらが得か」を冷静に計算してみる必要があります。
こういう住宅を相続した場合、住宅ローンの滞納分だけでなく多額の遅延損害金も支払わなくてはならないことが考えられます。固定資産税なども滞納されている可能性が高いでしょう。住宅ローンの残債だけであれば負担することはできても、他に負担しなくてはならない費用が多過ぎるかもしれません。

■相続して任意売却か、相続放棄か
こういう不動産の場合、住宅ローンの残債と不動産の市場価値を比較してあきらかにオーバーローンであれば相続放棄するべきと思われます。また、残債と損害金や滞納金の総額よりも不動産の価値の方がかなり大きいようであれば、相続してから任意売却して売却益を得る手もありますし、もちろん自分の住居用に用いるという選択肢もあります。

■試算や査定は当社にお任せください
不動産の扱いに慣れていらっしゃらない場合、不動産の相続や売却にどのような手数料や税金が課せられるかを正確に試算するのはかなり大変ではないかと思われます。
また、不動産を相続して抵当権も解除して一般的な不動産売買を行う場合と任意売却を行った場合の違いなどについてもわかりにくいことが多いでしょう。
「どんな選択肢があり、どれが一番有利か」を的確に判断するためには、任意売却にノウハウを持つ私たちのような不動産業者にお任せいただくのが一番ではないかと思われます。
ご相談料は無料になっておりますので、このような不動産に関するお悩みはぜひ一度私たちにお声掛けをいただければ、何かとお役に立てることがあると思います。

■不動産の「譲渡所得税」とは何ですか？
不動産を売却して、その売却額が購入額よりも高ければ利益が発生することになります。これを「不動産譲渡所得」といい、所得税がかけられます。これを一般的に「譲渡所得税」あるいは地方税である住民税とあわせて「譲渡税」と呼びます。

■長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産の場合、それを所有していた期間によって「長期」と「短期」に区分されます。5年以上所有していた不動産を譲渡した場合は「長期譲渡所得」、5年未満の場合は「短期譲渡所得」となります。そしてこの両者は課せられる所得税の税率に大きな隔たりがあります。
長期譲渡所得の場合は15％、短期譲渡所得の場合は30％もの税率が課せられるのです。

■強制換価手続き（競売）により資産が売却された場合
譲渡税はどのような形の土地譲渡であってもそこに譲渡所得が発生すれば課税されることになっていますが「競売や強制換価手続きの執行が避けられないと認められる場合における資産の譲渡で、譲渡代金の全部が債務の弁済に充てられる場合」は非課税になるという特例があります。条件としては「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられる」というもので、住宅ローンの滞納などによる任意売却の場合はこの制度が適用されることが多いでしょう。

■マイホーム特例について
譲渡所得税のうち、自分の住居として用いていた不動産については長期短期いずれの場合も譲渡所得に対して3,000万円の特別控除特例が設けられています。なお、これに先立って別の特例の適用を受けている場合は特例が認められません。

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譲渡所得税について「不動産の売却代金に対して課税される」と誤解する人が多いようです。譲渡所得は売却代金ではなく、売却価格から購入費用や譲渡費用などの必要経費を差し引いたもので「不動産を売却して得た儲け部分」と考えるとわかりやすいかもしれません。贈与で得た不動産など購入費用がない場合はかなり多くの譲渡所得が計上され、従って贈与所得税も高額になる可能性がありますから注意が必要です。

■任意売却に関する事例を教えてください
私たちが手がけた任意売却に関する事例は弊社Webサイト内の「お客様の事例」でご紹介させていただいております。事例の一部を要約してご紹介しましょう。
思ったより高く家が売れて住宅ローンを完済できた方や、幾多の課題を乗り越えて無事経済的再生に向かうことが出来た方など、たくさんのお客様のお役に立てたことを私たち一同なによりの喜びとしておりますし、また誇りともしております。

■生活再建に新たなスタートを
夫婦共働きのご家族がマンションを購入し、13年間住宅ローンを夫婦で返済し続けていましたが、ご主人の会社が突然の倒産。奥さんの収入だけで生活を支えるようになり、ついに住宅ローンの滞納がはじまりました。ご主人は50代で再就職もままならず、私どものところにご相談に見えたという事例では、売り出しから2ヶ月後に任意売却成立、買主様のご厚意で40万円の引っ越し代の捻出もできました。
多少残債が出ましたが、生活に支障のない範囲での返済で債権者の合意を得ることができ、その後無事にご主人の再就職先も見つかり、ご一家は生活再建に向けて新たなスタートをお切りになりました。
このご一家の場合、さまざまな不安をお持ちでしたが根気強く私たちの説明に耳を貸してくださり、ご家族とご一緒に一致団結してよりよい結果に向けて努力できた点が成功のポイントだったと思います。
任意売却にあたっては何よりも将来に向かって強い希望を持つことが大切です。そのお気持ちさえあれば、私たちがお手伝いできることは決して少なくないと思います。

■離婚と住宅ローンについて
離婚後しばらくして、住宅ローンを支払うはずだった元配偶者のローン滞納によって突然返済を迫られるというお気の毒なケースはかなり多くあります。
住宅ローンの連帯債務や連帯保証は離婚によって抹消されません。本来は離婚の際に別の保証人を立てるべきなのですが、適切な保証人が見つからずそのままになっているというケースが多いのです。
ある女性のお客様は、離婚後ご主人が家を出られてご本人はお子さんとご自宅に残られました。住宅ローンは元ご主人が返済してゆくはずだったのですが、滞納してしまい債権回収会社からお客様にも督促が来るようになったのです。
まだお子さんは小学生で転校させたくないという事情、元ご主人が遠方にお住まいだったので意思の疎通がうまくはかれるかなどの問題がありましたが、粘り強く交渉を重ねて任意売却の合意を得て無事に成立させることができました。
また転居先が小学校の学区内ということでかなり上限を限定されてしまいましたが、こちらもなんとか新居を見つけることができました。もちろん引っ越し費用も捻出することができました。
いまではお子さんと一緒に新しい生活を前向きにスタートなさっておられます。