住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■任意売却の実務とはどのようなものでしょうか？
任意売却を成立させるまでには、

1 債務者の実態調査
2 不動産の実況調査
3 関係者の意思確認と事前合意
4 買主探し
5 最終合意
6 決済
のような実務的手順を踏むことになります。

□債務者の実態調査
お客様にヒアリングを行い、債務の状況や収支状況、連帯債務者や保証人の状況などを詳しく伺います。所得証明や住民票、金融機関からの督促状などの関係資料をもとに確認をとりながら客観的に状況分析を行います。

□不動産の実況調査
任意売却の対象となる不動産の実況調査を行います。現地を検分し、売買契約書、重要事項説明書、図面、登記簿謄本、評価証明書などをもとに不動産の資産価値を正しく把握します。この段階で任意売却した際のおよその売却益やオーバーローンの発生などを予測することができますので、今度どのように債務整理を行っていくかという方針をお客様とご相談しながら戦略を練ります。

□関係者の意思確認と事前合意
ここが私たち不動産業者の一番の腕の見せ所です。まず債権者に対して「適正価格の提示」を行います。「この不動産を市場に出したらこれぐらいの価値があります。この価格以上で買ってくれる人を探しましょう」という額を示し、債権者に納得していただきます。債権者が複数の場合は売却額をどのような比率で配分するかについても提示し、全員の承諾を得なくてはなりません。
また、お客様に対しても「この価格で家を手放す」ということを了承していただかなくてはなりません。

□買主探し
全員が事前合意できたらいよいよ買主を探します。少しでも有利な条件で不動産を買ってくださる方を私たちが全力をあげて見つけ出します。

□最終合意
買主が見つかり、売買価格で合意に至るといよいよ売買契約の締結です。債権者の優先順位にあわせて売却代金をどう配分するか確定し、抵当権抹消応諾をもらいます。またこの際、売却代金から解除料（いわゆるハンコ代）や不動産仲介手数料、登記報酬といった手数料、それにお客様の引っ越し費用や新居の保証金・敷金などの諸費用をどのくらい計上して差し引くかといった交渉も行います。債権者はなるべく多く回収しようとしますが、債務者の生活のメドが立たなくてはスムーズに任意売却が進められませんから、私たちが全力をあげてお客様に少しでも有利になるよう交渉を進め、合意を目指します。

□決済
売買契約の取引決済にあたっては、不動産引き渡し日（決済日）の設定、抵当権抹消書類や差押取下書の確認などを行い、同時履行決済（代金受取、債務弁済などの決済を同時に済ませる）を行って無事任意売却が成立したということになります。

■任意売却が成立する条件とは？
任意売却は債務者と債権者のすべての合意の上に成り立つ債務整理法です。成立させるためにはいくつかの条件が必要となります。

■返済の滞納と期限の利益の喪失が必要
任意売却の前提条件として、「借入金の返済滞納」と「期限の利益の喪失」のふたつが挙げられます。
まずひとつめの「借入金の返済滞納」についてですが、なぜこれが任意売却の条件になっているかというと「住宅ローンの滞納もしていないのに、自宅を売却する必然性がない」ということです。もちろん「今月はなんとか払えたが、来月払えるアテがまるでない」といったような状況では債務者は任意売却を考えるでしょう。しかし債権者側の意向としては「そういわずに何とか払い続けてください」ということになり、すんなり任意売却は成立しません。

■任意売却の前にできる交渉
逆に言うと、まだローン滞納前であれば「このままではローンが払えず任意売却をしなくてはならなくなるので支払月額や支払期間などの条件を緩和していただけませんか？」といったような交渉の余地があるということです。うまくすれば任意売却を避けられるかもしれません。

■期限の利益の喪失とは？
「期限の利益の喪失」というのはちょっとわかりにくい言葉ですが、住宅ローンというのは「一度に住宅を買えるほどのお金が準備できないので、いったんまとめてお金を貸してください。その代り元金に利息を加えて月々返してゆきます」という金融機関との交換条件による合意の上の借金です。つまり「お金と時間を引き換え」にしているといえます。
月々きちんとローンを返済していれば、金融機関は「残りをまとめて払ってください」とは要求できません。これが「期限の利益」つまり返済期限の猶予をもらっているということです。
ところがローンを滞納すると金融機関は「約束が守れないなら残債を一括で返済しろ」と迫ってきます。債務者は債務不履行で「期限の利益」を失ってしまったということになり、これが任意売却の条件となります。

■関係者全員の合意が必要不可欠
「借入金の返済滞納」と「期限の利益の喪失」のふたつが揃えば任意売却が成立するわけではありません。住宅ローンで建てた家の場合、その家と土地には金融機関の抵当権が設定されています。また固定資産税や社会保険料などの滞納があると自治体から不動産に対して差押がかかる場合があります。
差押えられた不動産は売買できませんし、抵当権の設定された土地をまともな値段で買う人もいません。そこで債権者と差押や抵当権の解除の合意をして、不動産の市場価値を復旧させてから任意売却を行う必要があります。

■住宅ローンがもう払えません。任意売却すれば助かりますか？
住宅ローンを返し続けられる見込みがなくなった場合、自己破産を免れるために任意売却を選んだとすると、ローン返済の義務から免れることができるのでしょうか？

■どの選択肢がもっとも有効か？
私たちは任意売却に特化した不動産業者ですが、どなたにでも無責任に任意売却をお勧めするわけではありません。任意整理、個人再生、自己破産など多くの債務整理方法の中から総合的に検討して任意売却がもっともお客様のメリットが大きいと判断した場合にお勧めしています。

■リスケジュールを申し入れてみる
もしもまだ住宅ローンを延滞していない状況ならば、金融機関に実情を説明して毎月の返済額や返済期間の変更（これをリスケジュールといいます）などを交渉してみる価値はあります。
もちろん簡単に条件を緩和してくれることはありませんが、住宅ローンが破綻していちばん困るのは金融機関です。不動産をどのように処分しても、どのみち債権回収額はローン完済よりもかなり少ないものになるからです。ですから多少条件を譲歩してもなんとか住宅ローンの支払いを続けてもらえるなら金融機関にとってはその方が結局は得ということになって、そこに交渉の余地があります。

■オーバーローンかどうかが問題
不動産を任意売却する場合、売却額が住宅ローンの残額よりも高ければ何の問題もありません。売却代金でローンを完済し、残ったお金を今後の生活資金に充てるなどすることが出来ます。問題は任意売却してもその代金で住宅ローンが完済できない場合です。（これをオーバーローンといいます）
オーバーローンが発生するかどうかはローン残額と不動産の査定評価額によりますが、もし住宅ローンが完済できなかった場合は、債務者はその残債を返済する義務があります。

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私たちは不動産業のプロとしてなるべく高く不動産を売却するよう最大限の努力をしますが、ローンの残額が極端に大きかった場合などはオーバーローンが発生するケースもあります。
ただし、私たちが十分な法的知識とノウハウをもとにお客様の代理として交渉を進めれば、仮にオーバーローンの場合でも債権者に対してお客様に最大限有利な条件（生活に支障や無理のない範囲での月極返済額）での合意をとりつけることができるでしょう。特に「まだ住宅ローンを滞納していない」というような初期段階では任意売却に関するノウハウの有無が交渉を大きく左右します。
このように、住宅ローンでお悩みの方は少しでも早く私たちにご相談いただいたほうが、それだけ良い結果を導くことができると確信しております。

■任意売却には税金はかかりますか？
任意売却は、住宅ローン滞納などやむを得ない事情で自宅を売却する行為です。このような場合でも不動産売買に関する税金はかかるのでしょうか？

■所得税と住民税
一般に、不動産を売却して譲渡益が発生した場合はその利益に税金がかかります。国税の所得税（いわゆる譲渡税）と地方税の住民税です。
このふたつの税金は、不動産を所持していた年数によって税率が大きく異なります。5年未満は短期、それ以上を長期と分類しますが、短期譲渡所得の場合は所得税の税率が30％、住民税が9％。なんと利益の40％近くが税金で持っていかれることになります。
長期譲渡所得になると所得税15％、住民税5％と大きく税率が引き下げられます。

■任意売却と課税免除
ただし上記の税金に対しては、任意売却などでマイホーム（居住用財産）を売却した場合は短期・長期に関わらず3,000万円の特別控除特例があります。
また、これに先立つ所得税法の課税免除特例というものがあって「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられる」という条件が整っていれば譲渡税は非課税になるのです。
この特例が適用されるかどうかは状況調査によって個別に判断されることになっていますが、上記のような状況ならば非課税になる可能性が高いと考えてよいでしょう。

■固定資産税等の滞納はしてはいけません
固定資産税は毎年1月1日にその不動産を所有している人が支払わなくてはならない税金です。仮に自己破産したとしても税債権は免責にはなりません。
そして固定資産税や市民税・区民税・健康保険税などを滞納していると、不動産が差押えられることがあります。このような状態ではいくら他の債権者が任意売却に応じて抵当権を解除しても不動産を売却することができません。従って各自治体などと差押解除の交渉が必要になります。自治体は原則として差押解除のために全額納付を要求してきますから交渉はかなり難航します。
「住宅ローンが滞納するかどうかという時に固定資産税なんて払えるわけがない」などとおっしゃる方もおられますが、任意売却を円滑に進めるためには税金の滞納は非常に厄介な問題となります。

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任意売却に際してこれらの法律知識や法的手続き・各債権者間との交渉は非常に複雑で、なかなか一般の方の手におえるものではありません。不動産取引や法律、債務整理などに関する幅広いノウハウが必要です。
私たちは任意売却を専門に手掛ける不動産業のプロとして、お客様にもっとも有利な条件で任意売却を進めるためのお手伝いをさせていただいております。
どうぞ遠慮なく、どんなことでもお気軽にご相談いただければと存じます。

■任意売却したのに借金が残ってしまったら？
「住宅を任意売却したのにまだ住宅ローンが支払いきれない」という場合は債務が残ってしまいます。これを「残債」または「残債務」といいます。

■残債の債権は債権回収会社へ
任意売却が成立した時点で、住宅ローンの債権はローンを組んだ金融機関から保証会社へ移行しているものと思われます。不動産が売却されると、その代金は不動産業者を通じて保証会社に渡されますが、金額が足りず住宅ローンの完済ができなかった場合、保証会社は債務者に対して残債の一括請求を行います。一括返済ができなかった場合、債権は保証会社から債権回収会社（サービサー）へと移行します。

■残債は「債権という商品」として売買される
サービサーは住宅ローンの残債を「債権」という商品として業者間で売買します。
任意売却で自宅を手放した債務者にはそれほど強力な返済能力がないのが普通です。かといってサービサーは悪質なサラ金の取り立て屋のような違法行為や、債務者の生活を脅かす非常識な手段まで使って返済を迫ることはできません。また、担保である不動産は売却してしまっています。このような債権を無担保債権といい、サービサーには強硬な回収手段がありません。ですから債務者からは気長に無理なく少しずつ返済していただくしかないのです。

■債権者から逃げてはいけません！
サービサーが強硬な回収手段を持たないからといって、返済から逃れようと思ってはいけません。債権が無効になる時効が成立するまでにはずいぶん長い年月がかかります。「返す意志はあるが少しずつしか返せない」という姿勢をみせているうちはサービサーも無理な催促はできないのですが、「返す意思がない」と見なされると給料の差押え（強制回収措置）などという非常手段に出るサービサーも存在します。
せっかく住宅ローン逃れて晴れて自由の身になれるチャンスを、コソコソと人目を避け電話の音にもおびえるような生活にしてしまってはいけません。月々1万円でも2万円でも無理のない範囲で返済し続ければ、あなたの生活がそれ以上脅かされることはないのです。

■任意売却後もお手伝いいたします！
私たちは、お客様の任意売却が成立してもしも残債が出た場合も、なるべくお客様に有利な返済条件で和解が成立するよう債権者との仲介をします。
任意売却を任せる不動産業者選びは「引っ越し代が出るか出ないか」だけの問題ではありません。私たちはお客様を「その後の人生を前向きに夢を持って生きてゆける」状態にまでお手伝いさせていただくことで世の中に貢献させていただきたいと考えています。