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任意売却にかかる「ハンコ代」とは？

■ハンコ代とは債権放棄の手数料
任意売却の手続きを進める上で、「ハンコ代」というものが必要な場合があります。
これは任意売却に伴い、優先順位の低い抵当権者（後順位の債権者）に権利を放棄してもらうために第1順位の債権者が第2順位以下の債権者に支払う承諾料です。
任意売却では売却する不動産に抵当権が残っていると売買が成立しないため、すべての債権者に抵当権を放棄してもらう必要があります。しかし不動産の売買代金よりも住宅ローンの残債の方が多い場合はすべての債権者に対してお金を返済することが出来ません。そこで「債務を返済することはできませんが、一定のお金を出しますから抵当権を解除してください」ということで支払う抵当権の解除承諾料がいわゆる「ハンコ代」です。

■ハンコ代に決まった料金はない
住宅金融支援機構の場合、第2順位の債権者には30万円もしくは残元金の1割、第3順位には20万円もしくは残元金の1割、第4順位以下には一律に10万円もしくは残代金の1割のうち低い額を適用する、というハンコ代の基準を設けています。
ただし、これはあくまでも「目安」であって、債権者には「ハンコ代をもらって債権を放棄しなくてはならない」という義務はありません。ただ「1円も回収できないよりはいくらかでもハンコ代をもらった方がマシ」ということで債権放棄に応じるわけですが、いくらハンコ代をもらえば納得するかというのは債権者の考え方次第です。

■金融業者は持ちつ持たれつ
任意売却は、利害関係者全員の賛同が得られなくては成立しません。任意売却が成立しなければ不動産は競売にかけられ、債務者が回収できる金額はさらに少なくなります。「ハンコ代」は、不動産が競売にかけられた場合その順位の債権者が回収できるであろう金額（たいていはゼロ円）を上回る金額が設定されるのが常識で、業界の通念としては「高くても100万円以下」ということになっています。
「ハンコ代の額は不満かもしれないが、金融業者同士持ちつ持たれつなのだから、ここはこれぐらいで手を打ってください」という業者同士の暗黙の了解やプレッシャーもあるでしょう。もちろんハンコ代の額については個々に交渉が必要ですが、最終的には感情的なもつれなどがない場合は程々の金額で手打ちが成立します。
なお、こうした交渉の仲介をするのは債務者の責任ですが、債務者が不動産売買の素人である場合は業界の常識や慣習を熟知している代理人を立て、仲介を委託すべきでしょう。ハンコ代は額面以外に金融業者同士のメンツや力関係、心証が現れるデリケートな数字だからです。

マンションを任意売却したら買い手がつくでしょうか？

■任意売却は正当な不動産売買
任意売却は競売と異なり、少なくとも買い手側にとっては一般的な不動産売買と異なる点はありません。もし自宅がマンションであるならば、一般的な中古マンションの売買と同様ということになります。
ただし、不動産の買い手は「そのマンションがどうして売りに出されたのか？」という経緯を気にするでしょう。物件の条件や価格だけでなく、売却理由が気になるのは中古物件の購入を検討する人であれば当然の心理です。
任意売却の場合、不動産資産そのものに瑕疵があるわけではありませんが、やはり「訳有り」物件であることに間違いはなく、その分が売買価格に影響を及ぼすことは十分考えられます。

■市場価格よりは若干安い
任意売却でマンションを手放す場合、その売買価格は市場価格の相場よりは若干低くなりがちです。その理由としては「訳有り物件を売る以上、価格的なメリットがなければ買い手がつかない」「売却をあまりおおっぴらにせず買い手を探す必要がある」「売却までにかけられる時間が限られている」などの事情が挙げられます。
ただし、これは「その物件を欲しがっている買主を見つける」という不動産業者の腕によるところも多いのです。任意売却を有利に進めるためには、「確実に売る」「より良い条件の買主を見つける」という販売力の優れた不動産業者に仲介を委託することがポイントです。
私たちは任意売却専門の不動産業者として多くの実績と経験を積んでおり、お客様に喜んでいただける売買の仲介に誇りを持っております。
なお、「任意売却は少なくとも競売物件よりもはるかに高く売れる」ということだけは覚えておいていただきたいと思います。

■任意売却には協力的であるべき
任意売却をスムーズに進行するために障害となるのが、「債務者や保証人などが非協力的な態度を取る」というものです。確かに自宅を手放すのは心情的に気が進まないという気持ちはよくわかります。しかし任意売却が成立しなくては結局困るのは債務者ご自身なのです。内見希望者が現れた場合は進んで物件を見てもらい、連帯債務者や保証人がいる場合には速やかに連絡を取り、なるべく有利な条件で売買契約を成立させることを心がけていただきたいと思います。

任意売却に関する相談は本当に無料ですか？

■当社では完全な無料相談をご提供しております。
任意売却に関する相談相手としては、法的知識や不動産売買に関する知識が不可欠でしょう。弁護士であれば「相談料」として時間当たりの報酬額を設定しているのが普通だと思われます。また、不動産業者であっても任意売却が成立した際にいろいろな名目をつけて相談料相当分を徴収するところも少なくありません。
当社の場合は相談の結果がどうであろうとも（そもそも任意売却を行うか他の債務整理法を選択するか、当社に仲介を任せていただけるかいただけないかに関わらず）、完全無料相談をご提供しております。そして当社に売却の仲介を任せていただいた場合にも、法定の仲介手数料（媒介手数料）以外に請求はいたしません。また、この媒介手数料は不動産の売買額の中から支払われるものですから、お客様への金銭負担はまったく発生しないのです。

■無料相談をご提供できる理由
当社が任意売却に関する完全無料相談をご提供できる理由は「任意売却専門の不動産業者としてのノウハウに自信があるから」です。任意売却物件の売買を成立させるためには、利害関係者（特に債権者）との交渉術、そしてお任せいだたいだ不動産物件を確実に有利な条件で売却できる販売力が欠かせません。私たちはお客様だけでなく、債権を持っている金融業者からも厚い信頼を得て任意売却に同意していただく必要があるのです。債権者からの信頼とは、すなわち「少しでも多く債権を回収できること＝不動産を確実に適正な価格で販売する能力」です。
媒介手数料は不動産販売額に応じてパーセンテージが定められています。つまり高値で売買できれば自然と私たちの報酬も増えるのです。私たちは相談料をいただくよりも、物件を有利に売却することでお客様と利益を共にしたいと考えています。

■相談は早ければ早いほど有利
任意売却物件を売却するにあたっては、債務者であるお客様が追いつめられる前、つまり時間的余裕があればあるほど有利です。
私たちが無料相談をご提供しているのは「相談料などを気にせず一刻も早くお気軽に相談していただければ、その分より良い案がご提示できる。そうなればお客様はもちろん、債権者にも私たちにとっても最良の結果が得られる」と考えているからです。

そもそも「抵当権」とは何でしょうか？

■不動産の抵当権とは
抵当権とは民法で定められた担保権（担保物権）の一種です。主に不動産に設定されるもので、債権者が債務者の不動産に対して担保権を設定します。具体的には不動産登記による抵当権の設定です。
ちなみに抵当権においては債権者を抵当権者、債務者を抵当権設定者と呼びます。抵当権設定者は担保になっている不動産を自由に使用や処分することができますが、所有者が移行しても抵当権は不動産に引き継がれます。つまり抵当が設定されている不動産でも売買は可能なのです。とはいえ、抵当権が設定されている不動産は当然のことながらその市場価値が大幅に減じます。
なお、抵当権は同じ不動産に重ねて設定することができます。抵当権を登記した順に1番抵当権、2番抵当権…と優先順序がつけられ、もし抵当権が実行された場合には不動産売却額の中からその順序に従って優先的に弁済がなされることになります。

■抵当権の実行とは
債務者が債務不履行に陥った場合、抵当権者は抵当権を実行して債権を回収することになります。具体的には当該不動産を競売にかけ、抵当権者はその代金から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができるという権利です。競売にかけられた不動産に設定された抵当権は抵当権の実行（競売）によって消滅します。

■任意売却と抵当権
不動産の売買取引においては、不動産の引き渡しに際して抵当権を抹消するのが原則です。一般的な商習慣としては買主が不動産を購入した代金で売主が債務を返済し、抵当権抹消を行います。抵当権が抹消できなければ売買契約そのものが中止または解除されるでしょう。
しかし任意売却の場合は売却の目的自体が債務の返済または圧縮ですから、少しでも高価に不動産を売却することが債務者にとっても債権者にとっても有利になります。そこであらかじめ抵当権者と協議の上不動産の抵当権を抹消してもらう承諾を取っておくことが必要なのです。
何重にも抵当権がついた不動産を購入する人などいませんから、任意売却を成功させる上でぜひとも抵当権者の協力をとりつけておかなくてはなりません。

任意売却の際、不動産登記はどのようになるのでしょうか？

■差押え登記の有無の確認
任意売却に限らず、不動産を売買する際には税金の滞納などで差押え登記がなされていないかどうかの確認を行います。仮に差押え登記がなされている場合は、対象の役所などに債務を全額弁済してから差押え登記を抹消してもらう手続きが必要となります。
差押えられた不動産は売買が出来ません（所有権移転が制限される）から、任意売却に際しては事前に不動産登記簿の確認が不可欠です。なお、債権者が差押えられた債務者の不動産を売却するため、いったん債務を弁済してから差押え登記を抹消してもらい不動産を売却して債権を回収するというケースもあります。
なお、不動産登記簿には差押え登記の記録が残されるため、一度でも差押えを受けた不動産については差押え解除後も将来にわたってそれが登記簿上に記載され続けることになり、信用調査の際などには不利になるでしょう。

■税金の他に国民健康保険料も差押えの原因となる
なお、住宅ローンの滞納などの状況に追い込まれた方の中には国民健康保険料を滞納なさっておられる方もいらっしゃるかもしれません。いったん不動産の差押えを受けると、直接差押えの原因となった税金以外にもこれらの滞納額すべてを完納しなくては差押えが解除されない場合があります。

■抵当権抹消登記
不動産を売買する際、原則としてすべての抵当権を抹消しなくては買い手はつきません。
当該の不動産が何重もの抵当権を設定されている場合、土地の売却価格はおそらく第１順位の債権者が第2順位以下の債権者に対して抵当権抹消承諾料（いわゆるハンコ代）を支払って抵当権を抹消してくれるよう依頼します。もちろん第１順位の債権者の抵当権もあらかじめ抹消するか、あるいは不動産を売却して代金決済が行われる際に同時に抹消します。この際に不動産の所有権移転登記、抵当権抹消登記の申請が必要となります。
なお、所有権移転登記に際しては売主と買主双方の合意による引き渡し証明書を書証として添付することもあります。