住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

任意売却をする際の注意点を教えてください。

■任意売却の特徴、競売との違いを知っておく
住宅ローンの滞納などで自宅を差押えられると、やがて競売にかけられることになります。競売では買主は事前に家の中の様子を知ることが出来ない、前の住宅の持主がどんな人かわからないといった理由から一般的な市場価格よりかなり安値でしか売れない（場合によっては市価の半額程度）といったデメリットがあります。そしてもちろんすべての債務が帳消しになるわけではありません。また、競売の情報は新聞等に告知されるため近隣の人に知られてしまうといったデメリットもあります。
一方、任意売却では仲介者を通じて債権者と債務者が話し合いの上、不動産を通常物件として売却します。競売よりもかなり高値の市場価格の相場で売却できれば結果として債権者も競売より多くの債権を回収でき、債務者も債務を解消あるいは軽減することができます。また、任意売却は一般的な不動産売買と法的には同じ扱いですから他人に情報が漏れることはありません。
債務の整理には任意売却以外にもいろいろな手続きが選択できます。任意売却の特徴や他の債務整理法との違いなどを知っておきましょう。

■すべての債権者の同意が必要
任意売却を成立させるための最大の注意点は「すべての債権者の同意が必要」という条件をクリアすることです。特に債権者が複数の場合は債権者間の利害関係を調整して同意に持ち込むまでに慎重な交渉が必要です。こうした仲介は不動産業者や弁護士、司法書士など法律や不動産のプロに依頼することになりますが、債務者自身も任意売却の成立に積極的に協力し、債権者に対して真摯に対応する態度が不可欠です。

■すべての債務が消滅するわけではありません
任意売却のもうひとつの注意点として、不動産の売却価格よりもローンの残債などの債務が大きかった場合、任意売却が成功したからといってすべての債務が消滅するわけではないということを知っておくべきでしょう。ただしこの場合も債務は大幅に圧縮軽減されることは間違いありませんし、残った債務も無担保ですから、債権者と協議の上実行可能な返済計画を立てることができます。

■一刻も早い相談を！
債務を整理する方法には任意売却の他に民事再生や自己破産といった手続きもありますが、いずれにしても不動産や法律の専門家のアドバイスが必要です。
問題を前向きに解決するには、一刻も早い方が有利です。まずは迷いから一歩足を踏み出して、私たちにご相談をいただければ任意売却を含むあらゆる手段の中からあなたにとって最適・最良の選択をご提案できると思います。

任意売却で発生しやすいトラブルについて教えてください。

■競売を巡るトラブル
任意売却を行う決断がなかなかつかず、ついに自宅が競売にかけられるという事態に陥ってしまった方の例ですが、競売にかけられた物件でも落札者が現れるまでは任意売却は有効です。ただし、債権者の承諾を得て入札を取り下げる以前に入札者が現れ、落札が確定してしまうとそれを覆すことはできません。
私たちは「競売が始まってもあきらめることはない」というアドバイスを行いますが、さすがに落札されてしまうとどうしようもないのです。「最悪の事態になる前に、なるべく早期のご相談を」と申し上げているのはこういうトラブルを未然に防ぐためでもあります。

■任意売却に債権者が応じてくれない
任意売却はすべての債権者の同意を得られないと成立しません。債権者の扱いが不平等であったり、適正な金額を提示できないという場合には債権者が協力を拒む場合があります。
もちろん私たちが任意売却の仲介に入る場合は、不動産価値の厳密な査定を行い、すべての債権者に対して公明正大な妥協案を提示します。そして全体的にこれが一番得策であるということを納得していただけるよう誠実に説得にあたります。
債権者にとっても不動産が競売にかけられるよりは有利なはずの任意売却ですが、私たちが仲介に入る以前に債務者と債権者の信頼関係が大きく損なわれ、心証を害している場合は「意地でも任意売却に応じない」と態度を硬化させてしまう債権者もいます。
特にローン滞納後、債務者が督促から逃げ回っていたり不誠実な態度を取り続けていたりすると「適正に任意売却を遂行するという信頼ができない」という理由で任意売却に賛成してくれない可能性が高まってしまいます。

■債務者が非協力的
私たちに任意売却の仲介をお任せいただいた後は、債務者であるお客様のご協力が円満な問題解決のために不可欠です。たとえば不動産の購入希望者が現れたのに「家の中を見せて欲しい」という依頼を拒んだり、あれこれ理由をつけてスケジュールを伸ばし伸ばしにするといったお客様が時々いらっしゃいます。もちろん愛着のある家を手放したくない気持ちや少しでも長く住みたい気持ちも十分理解できるのですが、売ると決めた以上は買主に対して好意的・協力的でなくては有利な売買契約は結べません。
また、売買の決済にあたっては家を明け渡さなくてはなりませんが、決済日になっても居座り続ける方がいらっしゃいます。これは買主や債権者の信用を完全に裏切る行為で、売買契約自体が解除される危険もあります。もちろん私たち仲介業者に対する信用もなくなり、お客様の経済的再建をお手伝いすることもできなくなってしまいます。

任意売却を決断したら、いつ立ち退かなくてはならない？

■退去時期は相談できる
自宅が競売にかけられた場合、もし強引にその家に住み続けると「不動産の不当占拠者」ということになってしまいます。裁判所が引き渡し命令を確定すれば、執行官が強制的に占拠者を立ち退かせるという痛ましい事態になります。
しかし任意売却の場合は、家の引き渡しに際しては買主との協議の上決定することになります。買主の事情にも寄りますが、ある程度の猶予期間をもって退去時期を決定することもできるでしょう。あくまでもこれは立ち退きではなく、「明け渡し」です。猶予期間に次の住居を見つけるお手伝いもさせていただきますから、余裕を持って引っ越しをしていただければと思います。

■任意売却には一定の時間がかかる
住宅のような不動産を売買するためには、買主を見つけて契約に至るまで一定の期間がかかります。私たちに任意売却のご相談をいただいた場合は不動産価値の査定や売買条件の決定、債権者との交渉、そして買主を見つけるまでにかかる時間のトータルで、およそ3ヶ月ほどを目処としています。
「住み慣れた土地を離れたくない」「子供を転校させたくない」という事情の方もいらっしゃるでしょうし、誰も知らない土地に行って新規まき直しを図りたいとお考えの方もおられるでしょう。いずれにせよこれだけの猶予期間があれば、新しい生活の計画を立てるのに十分ではないでしょうか。

■引き伸ばしには限界があります
債権者は「なるべく多くの債権を回収したい」と考えると同時に「一刻も早く債権を回収したい」とも思います。
任意売却を行うフリをして、わざと買主を確定せずにズルズルと家に住み続けようとする人も中にはいますが、あまり任意売却が成立しないと債権者が業を煮やして競売に踏み切ってしまう可能性もあります。任意売却を決意したら潔く転居の準備をするべきでしょう。また、任意売却を行うことでお客様の抱えた債務にも一応の解決の目処が立ち、今後の経済的再建計画に前向きに取り組むこともできるでしょう。債務不履行に陥った時点で、どうせいつまでも現在の家に住み続けることはできないのです。自分のためにも事態の解決に前向きに取り組んでくださるようお願いいたします。

住宅ローンが払えないときの「民事再生」とは？

■家や財産を残したままの債務整理手続き
民事再生とは、裁判所に申立てをして住宅ローン以外の債務を100万円もしくは1／5に減額し、3年間（または5年間）で返済するという債務整理の手続きのひとつです。
もともと民事再生とは会社を更生させるための法律ですが、個人の債務について適応される場合は「個人民事再生」と呼ばれます。

□任意整理との違い
任意整理に比べ、民事再生は債務の減額幅が大きいという特徴があります。また任意整理は裁判所を通さず債務者と債権者が直接話し合う私的な合意ですが、民事再生は裁判所を通じて法的に債務を減額します。よってすべての債権者からの債務が整理の対象となります。

□自己破産との違い
自己破産は不動産や自動車など、生活必需品を除いたすべての財産を処分しなくてはなりません。生命保険なども払い戻しを命じられます。これに対し民事再生は債務を圧縮しながらもマイホームや自家用車などの財産を守ることが出来ます。

■民事再生の条件
住宅ローン以外の債務が5,000万円以下であり、将来にわたって安定した収入が見込める人という条件があります。また「現在はなんとかローンを払っているが、このまま支払い続けることは困難」という状況が認められなければ民事再生は許可されません。
そして3年間の返済期間計画通り返済を続ける必要があります。審査の段階で収入の安定性や継続性が一定の基準を超えていなくてはならないのです。

■民事再生の問題点
個人が民事再生を利用する時の最大の問題点は「他の債務は圧縮できるが、一番負担の大きい住宅ローンが圧縮できない」という点です。たとえば消費者金融などに多重債務があって支払い切れない、あるいは他のローンの負担さえなければ住宅ローンは支払えるという状況であれば、民事再生は「家などの財産を守りながら債務の負担が軽減される」というありがたい手続きなのですが、「リストラや給料の大幅減額などで住宅ローンが支払えない」という状況では利用できないのです。ただし住宅ローンについては、減額はありませんが支払方法の変更など返済の負担を軽減する措置は受けられる可能性があります。

「住宅ローンが支払えそうにない…」そういう時はすぐにご相談を！

■もっと早くご相談いただければ…
私たちにご相談に来られるお客様のうち、もっとも胸が痛むのが「自宅が競売にかけられそうだ。なんとかして欲しい」というものです。中にはすでに競売がスタートしてしまってから泣きついて来られるケースもあります。
もちろん、そういう場合でもいろいろとお手伝いし、少しでもお客様の有利になるよう働きかける方法はいろいろあります。しかし（もしもっと早い段階でご相談してくださっていたら、もっともっと有利にして差し上げられたのに…）との思いが胸をよぎります。

■問題の先送りが事態を悪化させる
たとえば「リストラや転職、賃金カットなどで収入が減って住宅ローンが払い続けられそうにない」という不安にお悩みの方は多いと思います。しかし（そのうちなんとかなるさ…）と問題を先送りして消費者金融などでローンの支払いを続けていたとしても、すぐに利用枠が一杯になってしまい、今度は住宅ローンと借金返済の二重苦になるという結果が見え透いています。挙句の果てが多重債務、そして自己破産ですべてを失うというパターンです。

■住宅ローンは滞納する前に
住宅ローンに関しては、滞納する前に担当者に率直に状況を相談すれば、先方もなるべく多く、できれば全額の債権を回収したいと思っていますから、現実問題としてローンを支払える条件の再設定など話し合いの余地はあります。しかし督促されるまで債務不履行を放置し、督促からも逃げ回るようなことになっては間違いなく債権者の心証を害してしまいます。

■火は小さいうちに消せ、の鉄則
理想をいえば、私たちにご相談をいただくのは「このままでは住宅ローンが支払えなくなる」という、まだ実際のトラブルが発生する前が望ましいのです。
私たちは任意売却専門の不動産業者ですが、誰にでも任意売却を迫るわけではありません。苦労して建てたマイホームを手放さずに済む方法を真っ先にお客様と一緒に考えます。幸い不動産に関する知識や経験は豊富にありますから、もっともお客様の有利になる、ご希望に近い選択肢をご提案できると思います。
「火は小さいうちに消せ」と申します。（まだまだ自力でなんとか出来るさ）などと状況のタカをくくらず、現実をしっかり正確に把握するお手伝いをさせてください。「早く相談したおかげで大事に至らずに済んだよ」と感謝されるのが、私たちの最大の喜びなのです。