住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■住宅ローンを滞納するとどうなりますか？
毎月支払日が決まっている住宅ローン。口座から自動引き落としになっているのが一般的でしょう。もし残高不足で引き落としができず、支払いを滞納してしまったらどうなるのでしょうか？

■単純ミスの場合
たまたま年末年始や連休をはさんで口座への入金が出来なかった、あるいは入金を忘れていたというようなケースでは、金融機関へ連絡をして口座を指定してもらい、そこに直接振り込むという対処方が可能です。

■たまたま滞納してしまった場合
急な出費などで「今後もローン返済は続けてゆけるのだが、今月に限ってどうしてもすぐに入金することができない」というような不測の事態もないではありません。
こういう場合は、何をおいてもまず金融機関の担当者に連絡を取り、なぜ滞納したのか、今月分はいつ返済できるのかなどの状況を報告して謝罪しましょう。やむをえない事情であると金融機関が判断した場合は、1回くらいなら事故扱い（いわゆるブラックリスト）にならずに済む可能性があります。金融機関側もできることなら事は荒立てたくないからです。

■今後ローン返済が不可能とわかったとき
会社の倒産、リストラ、給料の遅配の恒常化など「今後のローン返済の見通しがつかなくなってしまった」という事態もないとは限りません。1月や2月ならともかく数ヶ月に渡って無収入の状態で返済金の都合をつけ続けることは至難の業でしょう。
こういう際、ついつい頼ってしまいがちなのがカードローンやサラ金です。しかしそのような場当たり的な対応ではかえって自分の首を絞めるだけ。
勇気を持って現実を受け容れ、金融機関の担当者に事情を説明し、事後策について協議すべきでしょう。

■すでに滞納を続けてしまっている場合
住宅ローンは1月も放置してしまえば確実に事故扱いです。放置を続けると電話や郵便物などで「督促」がなされます。誰かが強制的に取り立てに来るということはまずありません。連帯保証人がいればこちらにも督促が行われます。
3ヶ月以上放置していると、金融機関は保証会社にローン残債＋遅延損害金を代位弁済させ、債権は保証会社に移ります。現金で一括して完済する（まず不可能と思われますが…）か、保証会社から裁判所に競売を申し立てられるかの二択ということになります。
競売で実際に立ち退きを命じられるまでには1年以上の時間がかかりますが、最近は競売通知から落札までの期間が非常に短縮されています。

■救済措置としての任意売却
「すでに数ヶ月もローンを滞納してしまった」という方の多くは、現実から目をそらして問題解決をズルズルと1日延ばしにしてきたタイプです。しかし放置しておけばおくほど、事態は確実に悪くなってゆきます。

しかし住宅ローンの問題は「もはやどうにもならないほどの手遅れ」ということは滅多にありません。「もうダメだ！」としか思えない状況でも、私たちプロの目から見ればまだ何らかのソフトランディングへの道が残されているものです。
過ぎてしまった時間はもうどうしようもありませんが、もう問題の先延ばしはやめて私たちに一切をご相談ください。必ずお力になります。

■住宅ローンを滞納すると、保証人はどうなりますか？
債務に関する保証人は、債務者が返済を滞ると代わって返済しなくてはならないという義務を持っています。住宅ローンを滞納すると、当然保証人にも督促が行われます。
「なんとかローンを払うから、保証人には迷惑をかけないでください」という申し立ては通らないことになっています。

■保証人の種類について
債務の保証人には、一般に「連帯債務者」「保証人」「連帯保証人」の3種類があります。
普通住宅ローンを組む際に求められるのは連帯保証人ですが、順を追って3種類の保証人について解説してゆきます。
1. 連帯債務者……文字通り、いざという時の保証だけではなく、一緒に返済を行わなくてはならない立場の人です。
2. 保証人……債務者が返済不能になった時、債務者の代わりに返済しなくてはならない義務を負います。ただし保証人は債権者に対して、「まず債務者に請求してください」と請求をはねつけることができます。債権者が保証人に対して債務の返済を要求できるのは、債務者が「返済が不可能である」ことを証明できた場合です。
3. 連帯保証人……債務者の支払能力いかんに関わらず、債務が滞れば容赦なく返済を求められる立場にあります。

なお、連帯保証人には
１．催告の抗弁権
２．検索の抗弁権
３．分別の利益
のいずれもありません。
債権者は、債務が滞れば無条件で連帯保証人に返済を迫れるのです。これを「まず債務者に催促してくれ」と対抗する権利は連帯保証人にはありません。また連帯保証人が何人いようと、債務を頭割りすることはできず「全員で全額」を保証しなくてはならないのです。

■離婚しても連帯保証人の責任は残る
よく私たちに持ちかけられる相談として「夫と離婚し、ローン返済中の自宅は夫が住み続け、自分は家を出た。にも関わらず、その後夫は住宅ローンを延滞し、連帯保証人である妻（自分）のところに督促が来た。これは理不尽ではないか」というものがあります。
（妻と夫の立場が逆のケースもあります）
心情的には誠にお気の毒ですが、離婚の際に住宅ローンの連帯保証人を外れる手続きをしておかないと、このケースでは連帯保証人の返済義務を免れることはできません。
夫婦名義で組んだ住宅ローンは、離婚の際には自宅を処分する、自宅に残る側の身内から別の連帯保証人を付け、肩代わりしてもらうなどの措置をしないと後々にこのようなトラブルに発展する可能性があります。よくよくご注意ください。

■任意売却のメリットとデメリットを教えてください
「住宅ローンを払い続けられなくなった。債務を整理・軽減する方法のひとつとして任意売却という方法があることを知った。けれど、任意売却に対してどんなメリットやデメリットがあるのか、いまひとつわからない」という意見をよく耳にします。
詳細についてはこのサイト内で、そしてこのブログでもいろいろと解説していますが、全体的なガイダンスを簡単にまとめたいと思います。

■任意売却は債務を圧縮・相殺するための救済策
まず、任意売却とは何らかの事情で住宅ローンを払い続けられなくなった人を経済的に「救済」するために設けられた制度だということをご理解ください。原則として競売よりも不利な点は何もないのです。

■任意売却の原則
任意売却とは、債権者の同意を得た上で、ローンの残った自宅を売却することです。
競売とは強制的に不動産を差し押さえ売却してしまう制度ですが、「競売物件」というだけで不動産の価値は下がり、売却しても多額の債務が残ってしまうケースがほとんどです。もちろん残債についても支払義務が残るという、踏んだり蹴ったりの状況においやられます。
それに対して任意売却は関係者全員が「ローンを払い続けることができない以上、住宅を売るのはしょうがないにせよ、みんなで協力して少しでも高く売った方が全員が得ではないか」という申し合わせをし、抵当権を解除したり少しでも有利な条件で買ってくれる買主を探したりして、債権者はより多くの債権を回収し、債務者は債務をできるだけ圧縮するという問題解決策です。

■任意売却のメリット
・競売よりも高値で不動産を販売でき、債務が大幅に圧縮できる
・競売よりも早期に問題解決できるので、遅延損害金の発生を抑えられる
・債権者に対して協力的な姿勢を見せることで、売却後の残債の返済についても柔軟な対応を引き出しやすい
・物件によっては、残債どころか売却差額が手元に残る場合がある
・仲介する不動産業者によっては、住宅売却後に借家などに引っ越すための費用も売却代金から捻出できる場合がある

■任意売却のデメリット
・自己破産に比べ、売却後の残債が残った場合、返却義務を完全に免れるわけではない

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繰り返し申し上げますが、任意売却は債務者への「救済策」ですから、競売に比べて特にデメリットはありません。しかし自己破産のようにすべての債務から解放されるというわけではありません。
とはいえ、任意売却後は債務が膨れることもなく、ローンの滞納に悩むこともなく、新たな経済的再出発に専念できるという前向きのメリットがあります。
さらに、手放した自宅を再び買い戻せる「リースバック」や「身内間売買」などの手段も残されています。

債務整理の方法はいろいろありますが、おおむねのケースでは任意売却がいちばん痛みの少ない対処法です。もちろん実際の対策としてはそれぞれの事情に応じて他の対策を講じる場合もありますが、まずは任意売却を検討してみることをお勧めします。
なお、私たちの無料相談ではお客様の個別の事例に即したベストの対処法について詳細にご案内しています。

■遅延損害金とは？
住宅ローンを滞納すると、金融機関から返済額に「遅延損害金」を上乗せされることになります。これはかなりの高率で、ローン残額に対して支払いが遅れた日数分だけ日割り計算で加算されます。ちなみに、「滞納しているローン額」ではなく、「ローンの残債全額」に対して日割り計算が行われるという点に注目してください。かなり膨大な金額になります。

■遅延損害金の発生について
たとえば3,000万円のローン残債があるとして、ローンの支払いが1ヶ月（30日）遅れたとします。利率が年率14％とすると、3000万円×14％÷12（1ヶ月分）＝35万円。これは1ヶ月あたり支払うローン金額をはるかに上回ることになります。
そしてもし滞納が続いて最悪競売にでもかけられるようなことになると、競売の配当日（1年以上先）まで遅延損害金が債務に上積みされてゆくという悪夢のような事態に陥ることになります。

■任意売却の場合の遅延損害金
一方、任意売却の場合もローンの延滞期間が延びれば延びるほど遅延損害金が債務に上積みされてしまうことに違いはありません。
私たちが住宅ローン滞納に対しては「一刻も早くご相談を！」とたびたびお声掛けしているのは、このように雪だるま式に増えてゆく遅延損害金を放置しておくことを避けるためでもあるのです。

■任意売却後の遅延損害金について
任意売却後もし残債が残ってしまったら、その残債に対しても遅延損害金は発生し続けることになります。
ただし実際問題としては主たる資産（住宅）を売却した後に債務を増やし続けても回収は困難との見地から、住宅金融支援機構の場合は減額または免除の相談に乗ってくれますし、民間金融機関の場合はその都度ケースバイケースで「協議に応じる」ということになっています。この点の配慮についても競売の扱いとは雲泥の差です。

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上記の説明でおわかりいただけたと思いますが、遅延損害金の発生を抑えるには、少しでも早く任意売却でローン残債そのものを大幅に圧縮してしまうことです。
そして、日々増え続ける遅延損害金への対策としては「現実逃避をせず、一日も早く前向きに問題解決のスタートをする」勇気を持つことが一番です。問題を一日伸ばしにしてついに競売に追い込まれるのがいかに愚策か、よくおわかりいただけたことと存じます。

勇気を持って、私たちにご相談いただけるのを心待ちにしております。

■任意売却の仲介手数料は必要？
不動産を売買する際、不動産業者は不動産の売買額に応じて「仲介手数料」を請求します。この手数料によって不動産業は成り立っているのです。
任意売却の場合でも、その点は変わりません。仲介手数料は必要です。
ただし、任意売却の仲介手数料は「誰が支払うのか」について知っておくべきことがあります。

■不動産の仲介手数料について
不動産取引を斡旋した場合、不動産業者が得られる仲介手数料は、法律によって詳細な取り決めがあります。売買価格に応じて所定のパーセンテージをかけるという計算式があり、複雑ですからここでは説明を避けますが、とにかく規定以上の手数料を請求するのは法律違反です。少なくともまともな不動産業者では規定以上の仲介手数料を請求することはありません。また任意売却の場合でもこの手数料が免除や軽減されるということもありません。

■手数料を支払うのは「お金を払う人と受け取る人」
任意売却では、不動産を売却した代金は不動産の本来の持ち主（債務者）ではなく、債権者ということになります。不動産の仲介手数料は原則として売主と買主双方、あるいはその片方から受け取るものですから、仲介手数料を支払うのは債権者ということになります。
つまり、債権者が実際に受け取るのは「売却価格－仲介手数料」です。
債務者は不動産を失うことになりますが、その上さらに仲介手数料の負担まで上乗せされる心配はないということです。

■相談料、事務費などを請求する業者も……
ところが、任意売却を手がける不動産業者の中には、債務者の弱みにつけこんで「相談料」や「事務費」などと称して別枠でお金を請求してくる者もあるようです。
もちろん任意売却を成立させるためには債権者と協議を行ったり、不動産の抵当権をはずしたりといろいろな事務作業が付帯するのは事実です。債務者の事情に応じて債権者と利害調整を行うなどの交渉が難航することもあります。
しかし、債務者はやむを得ない事情で自宅を手放さなくてはならないという状況に追い込まれています。そのような事情の方に法的根拠のない請求を行うのは不動産業者の矜持としていかがなものでしょうか。

■お客様への費用負担なし、相談料なし、誠意あり
ちなみに当社の場合も、事業として不動産業を営んでいる手前、法定の仲介手数料は請求させていただいております。もちろん上記の通り債務者に対してです。
そして私たちは任意売却や不動産の処分に関するさまざまなご相談も無料で承っております。相談料やアドバイス報酬などは一切請求しておりません。請求どころかお客様の引っ越し費用や当面の生活資金をどのように確保するかといった「お客様目線」での債務者との交渉に不動産業者としての使命を感じております。