不動産の「譲渡所得税」とは何ですか?

■不動産の「譲渡所得税」とは何ですか?
不動産を売却して、その売却額が購入額よりも高ければ利益が発生することになります。これを「不動産譲渡所得」といい、所得税がかけられます。これを一般的に「譲渡所得税」あるいは地方税である住民税とあわせて「譲渡税」と呼びます。

■長期譲渡所得と短期譲渡所得
不動産の場合、それを所有していた期間によって「長期」と「短期」に区分されます。5年以上所有していた不動産を譲渡した場合は「長期譲渡所得」、5年未満の場合は「短期譲渡所得」となります。そしてこの両者は課せられる所得税の税率に大きな隔たりがあります。
長期譲渡所得の場合は15%、短期譲渡所得の場合は30%もの税率が課せられるのです。

■強制換価手続き(競売)により資産が売却された場合
譲渡税はどのような形の土地譲渡であってもそこに譲渡所得が発生すれば課税されることになっていますが「競売や強制換価手続きの執行が避けられないと認められる場合における資産の譲渡で、譲渡代金の全部が債務の弁済に充てられる場合」は非課税になるという特例があります。条件としては「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられる」というもので、住宅ローンの滞納などによる任意売却の場合はこの制度が適用されることが多いでしょう。

■マイホーム特例について
譲渡所得税のうち、自分の住居として用いていた不動産については長期短期いずれの場合も譲渡所得に対して3,000万円の特別控除特例が設けられています。なお、これに先立って別の特例の適用を受けている場合は特例が認められません。

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譲渡所得税について「不動産の売却代金に対して課税される」と誤解する人が多いようです。譲渡所得は売却代金ではなく、売却価格から購入費用や譲渡費用などの必要経費を差し引いたもので「不動産を売却して得た儲け部分」と考えるとわかりやすいかもしれません。贈与で得た不動産など購入費用がない場合はかなり多くの譲渡所得が計上され、従って贈与所得税も高額になる可能性がありますから注意が必要です。

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