そもそも「抵当権」とは何でしょうか？
■不動産の抵当権とは
抵当権とは民法で定められた担保権（担保物権）の一種です。主に不動産に設定されるもので、債権者が債務者の不動産に対して担保権を設定します。具体的には不動産登記による抵当権の設定です。
ちなみに抵当権においては債権者を抵当権者、債務者を抵当権設定者と呼びます。抵当権設定者は担保になっている不動産を自由に使用や処分することができますが、所有者が移行しても抵当権は不動産に引き継がれます。つまり抵当が設定されている不動産でも売買は可能なのです。とはいえ、抵当権が設定されている不動産は当然のことながらその市場価値が大幅に減じます。
なお、抵当権は同じ不動産に重ねて設定することができます。抵当権を登記した順に1番抵当権、2番抵当権…と優先順序がつけられ、もし抵当権が実行された場合には不動産売却額の中からその順序に従って優先的に弁済がなされることになります。
■抵当権の実行とは
債務者が債務不履行に陥った場合、抵当権者は抵当権を実行して債権を回収することになります。具体的には当該不動産を競売にかけ、抵当権者はその代金から他の債権者よりも優先して弁済を受けることができるという権利です。競売にかけられた不動産に設定された抵当権は抵当権の実行（競売）によって消滅します。
■任意売却と抵当権
不動産の売買取引においては、不動産の引き渡しに際して抵当権を抹消するのが原則です。一般的な商習慣としては買主が不動産を購入した代金で売主が債務を返済し、抵当権抹消を行います。抵当権が抹消できなければ売買契約そのものが中止または解除されるでしょう。
しかし任意売却の場合は売却の目的自体が債務の返済または圧縮ですから、少しでも高価に不動産を売却することが債務者にとっても債権者にとっても有利になります。そこであらかじめ抵当権者と協議の上不動産の抵当権を抹消してもらう承諾を取っておくことが必要なのです。
何重にも抵当権がついた不動産を購入する人などいませんから、任意売却を成功させる上でぜひとも抵当権者の協力をとりつけておかなくてはなりません。
