■任意売却には税金はかかりますか？
任意売却は、住宅ローン滞納などやむを得ない事情で自宅を売却する行為です。このような場合でも不動産売買に関する税金はかかるのでしょうか？
■所得税と住民税
一般に、不動産を売却して譲渡益が発生した場合はその利益に税金がかかります。国税の所得税（いわゆる譲渡税）と地方税の住民税です。
このふたつの税金は、不動産を所持していた年数によって税率が大きく異なります。5年未満は短期、それ以上を長期と分類しますが、短期譲渡所得の場合は所得税の税率が30％、住民税が9％。なんと利益の40％近くが税金で持っていかれることになります。
長期譲渡所得になると所得税15％、住民税5％と大きく税率が引き下げられます。
■任意売却と課税免除
ただし上記の税金に対しては、任意売却などでマイホーム（居住用財産）を売却した場合は短期・長期に関わらず3,000万円の特別控除特例があります。
また、これに先立つ所得税法の課税免除特例というものがあって「資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難であり、競売等の強制換価手続の執行が避けられない場合での資産譲渡であり、その譲渡対価が債務弁済に充てられる」という条件が整っていれば譲渡税は非課税になるのです。
この特例が適用されるかどうかは状況調査によって個別に判断されることになっていますが、上記のような状況ならば非課税になる可能性が高いと考えてよいでしょう。
■固定資産税等の滞納はしてはいけません
固定資産税は毎年1月1日にその不動産を所有している人が支払わなくてはならない税金です。仮に自己破産したとしても税債権は免責にはなりません。
そして固定資産税や市民税・区民税・健康保険税などを滞納していると、不動産が差押えられることがあります。このような状態ではいくら他の債権者が任意売却に応じて抵当権を解除しても不動産を売却することができません。従って各自治体などと差押解除の交渉が必要になります。自治体は原則として差押解除のために全額納付を要求してきますから交渉はかなり難航します。
「住宅ローンが滞納するかどうかという時に固定資産税なんて払えるわけがない」などとおっしゃる方もおられますが、任意売却を円滑に進めるためには税金の滞納は非常に厄介な問題となります。
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任意売却に際してこれらの法律知識や法的手続き・各債権者間との交渉は非常に複雑で、なかなか一般の方の手におえるものではありません。不動産取引や法律、債務整理などに関する幅広いノウハウが必要です。
私たちは任意売却を専門に手掛ける不動産業のプロとして、お客様にもっとも有利な条件で任意売却を進めるためのお手伝いをさせていただいております。
どうぞ遠慮なく、どんなことでもお気軽にご相談いただければと存じます。
