住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■住宅ローンの遅滞・滞納から差し押さえまでの流れ
住宅ローンの遅滞や滞納が続くと、裁判所は不動産の差し押さえを行います。しかし一般に差し押さえとはどのようなものか、あまり実態は知られていません。

■差し押さえとはどのようなものか？
住宅ローンの滞納が一定期間以上続くと、金融機関は保証会社に代位弁済（借金の肩代わり）を求め、債権は保証会社に移行します。保証会社は債務者に対してローンの一括返済を求め、返済ができない場合は保証会社は裁判所へ競売の申し立てを行います。この申し立てに従って裁判所から「担保不動産競売開始決定」という通知が債務者に送られます。
これと同時に、不動産登記簿に「差押登記」がなされます。これがいわゆる「差し押さえ」で、差押登記された不動産は所有者であっても売買や譲渡ができなくなります。

■滞納から差し押さえまで
□金融機関との話し合い
住宅ローンは一ヶ月でも滞納すると債務者である金融機関から督促状が郵送されたり、電話による督促を受けることになります。さらに滞納が続くと債権者からの呼び出しを受け、今後の返済計画についての話し合いが行われます。

□返済方法の調整
滞納に至る事情によっては、金融機関は返済計画の見直しなど条件緩和によるローンの継続を認める場合もあります。しかし条件を緩和しても今後もローンの継続が難しいと判断された場合は任意売却を勧められる場合もあります。
債務者が金融機関からの提案を断った場合、金融機関は保証会社に代位弁済を要求し、債権が保証会社に移行します。

□競売の申し立て
保証会社は債務者に一括返済を求めます。これに応じられない場合、保証会社は裁判所に不動産競売の申し立てを行います。裁判所が競売の開始を決定すると登記簿に差押登記がされ、不動産は事実上凍結されることになります。（ただしこの時点で住んでいる家から追い立てられるわけではありません）

□競売～入札
期日が来ると不動産は競売にかけられ、入札が行われます。そして不動産の所有権は落札者に移行します。

□不動産の引き渡しと立ち退き
不動産の引き渡し日まで債務者がその家に住んでいた場合、立ち退きを要求されます。暴力的に追い出されるわけではありませんから一時的に立ち退きを拒否することもできなくはありませんが、これは「不動産の不法占有」にあたるため結局立ち退きせざるを得ません。

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問題は、「不動産を差し押さえられ、競売にかけられても債務自体が消滅するわけではない」ということです。競売で売られる不動産の価格は一般市場の相場よりかなり安く、したがって債務も十分に減らすことはできません。住むところがなくなり、債務だけが残るという最悪の状況に陥ってしまうこともあるのです。
事態がこのように悪化する前に、私たちにぜひご相談ください。生活を再建させるための解決策をご提案いたします。

■もしも住宅ローンを滞納してしまったら……？
住宅ローンは月々滞りなく支払い続けることが義務付けられています。しかしその義務が果たせなかった場合、どのように対処すべきでしょうか。

■今月だけ払えないという場合は……
家族が入院したなどの突発的な理由で予期せぬ出費がかさむことは誰にでもあります。十分な貯蓄があればよいのでしょうが、住宅ローンの支払い中では思うように貯金もできないでしょう。その結果「来月以降は大丈夫だが、どうしても今月、1回だけ支払いができない」という事態もないわけではありません。
こういう場合は、直ちに金融機関の担当者にこちらから連絡を入れましょう。引き落とし日の前に状況を説明し謝罪すれば、寛大な対応をしてくれるはずです。金融機関側としてもなるべくトラブルを大きくしたくはないのです。
金融の基本は人と人との信頼関係です。引き落とし日に引き落としができず、担当者から催促の連絡を受けてから言い訳を始めるのは最悪だと思ってください。その時点であなたへの信頼は地に落ちます。

■今後も払えそうにないという場合は……
リストラに遭ってしまった、会社が倒産して給料がもらえない、などといった状況では今後も速やかに返済を再開できるメドは立ちません。このような場合でも、まず金融機関の担当者への連絡が第一です。任意売却などどのような債務整理を行うにせよ、金融機関の理解と協力が不可欠です。金融機関に内密でトラブルを何とか処理しようというのはやめておいたほうがよいでしょう。ましてや高利のサラ金などから返済できるアテもないのに借り入れをして当座をしのぐなどという方法はもってのほかです。

□まずは私たちにご相談を
金融機関の「信用」とは、当人の返済能力に対する信用です。しかしそれとは別に、人間対人間の信頼関係というものもあります。リストラや倒産で返済能力を失ってしまったのは当人の人間性や誠意とは別の問題です。誠意まで疑われてしまったら問題の解決は非常に困難になります。
しかしこちらから先に動いて正直に状況を報告すれば、金融機関も「では、どうやって問題を解決するか？」と一緒に考えてくれます。
その際に私たちにご相談を頂ければ、「不動産を、なるべく高価に売却して少しでも多く返済いたします」という誠意ある回答ができるのです。そうなれば、任意売却への協力も取り付けやすくなります。
あなたの人間的信用まで損ねてしまう前に、どうか一日も早く私たちにご相談ください。

■住宅ローン、転職で重い負担に……。
本来、転職はよりよい待遇や働き甲斐を求めて行うものでしょう。キャリアアップのための転職は今日でもいろいろな業界で行われていることです。
しかし、本人の意に沿わない形での転職というものもあります。失業しなかっただけ幸運、という言い方もありますが、予定していた収入が減り、住宅ローンが重くのしかかる場合も少なくありません。

■もし負担に耐えられないと判断したならば
やむを得ず転職することになって収入が大幅ダウン。今の時代はそういう憂き目に遭う人も少なくないでしょう。もちろんきちんとローンを支払い続けられるのであれば、一度通ったローン審査の融資額が見直されたり契約が変更になったりすることはありません。問題は従来通りの支払いの負担に耐えられそうもない場合です。
「いまのところは大丈夫だが、今後次第にしんどくなってゆくだろう」というような状況であれば、債権者に支払い条件の緩和の交渉を持ちかけてみるのもよいでしょう。しかし最近ではそうした条件の緩和に対して金融機関は非常に厳しくなってきています。

■思い切って任意売却する勇気も必要
「いまはまだ住宅ローンを滞納していないが、このままでは返済できなくなるのは時間の問題」というようなケースでは、状況がひっ迫する前に思い切って不動産を任意売却で処分してしまい、ローンの負担から解放されるという判断が必要かもしれません。
これは非常に勇気のいる決断だとは思います。しかし経済的に追い詰められてからでは条件は不利になりますし、経済的な再出発も難しくなります。問題を先延ばしにする間の精神的な苦痛だけでも大変なものです。そしてその精神的苦痛のせいで逆境を跳ね返す気力をむしばまれてしまう人も多いのです。
もちろん、このような思い切った判断には不動産の専門家の意見も必要でしょう。人間切羽詰まると冷静な判断がしにくくなるものです。状況に少しでも余裕のあるうちに弊社にご相談くだされば、きっと納得のいく問題解決法が見つかるはずです。

■住宅ローンの滞納と金融機関への支払義務
住宅ローンは月々滞りなく返済するのが義務ですが、それができない事情が生じたからこそ滞納という事態に追い込まれているわけです。
住宅ローンを滞納すると、どのような問題が発生するのでしょうか。

■滞納は即ブラックリストに？
実は、金融業界に「ブラックリスト」などという個人名簿は存在しません。ただし業種ごとに個人信用情報機関が存在し、金融業者はそのいずれかに加盟しています。
俗にいう「ブラックリスト」とは、この個人信用情報機関が登録している顧客別取引状況のことです。
このデータは顧客の取引状況をすべて記録するものですから、当然延滞状況についても逐一記録されています。つまり「何ヶ月滞納したらブラックリストに載る」というわけではなく、顧客別取引状況をチェックした金融機関が融資や取引を個別に判断しているというのが実情なのです。逆をいえば一回でも住宅ローンを滞納したらその記録は必ず残されてしまうということです。また、債務整理や自己破産をして借金の完済をしていない場合は「事故情報」として記録されます。特にこの事故情報を指して「ブラックリスト」と呼ぶ場合もあります。

■住宅ローンを滞納するとどうなるか
住宅ローンの滞納は、1～2ヶ月程度の間は電話による督促や、督促状の郵送などによって金融機関から連絡があります。この段階で滞納を解消すれば、急に一括返済を求められたり競売にかけられたりということはありません。
銀行の場合は滞納が3ヶ月ほど続くと「期限の利益の損失」で一括返済を求めたり、債権が保証会社に移されたりということになります。住宅金融支援機構の場合はもう少し期間的に緩やかですが、それでも6ヶ月が限界です。

□期限の利益の損失とは何か
金融機関に対してローンの滞納が続き、各金融機関が定めた規定回数を超えるとローンの期間に関わらず一括返済を求められます。

□保証会社に債権が移るとはどういうことか
保証会社は金融機関の損失を保障し、債務者に代わって金融機関にローンの返済を行います。同時に債権は保証会社に移行し、債務者に対して支払いを請求します。債務者にとっては請求者が変わるだけのことで、債務が減ったり返済を猶予されたりというメリットはまったくありません。むしろ金利や手数料などの負担がさらに重くなるでしょう。
金融機関との交渉の間は返済条件の見直しなど多少話し合いの余地はありますが、債権が保証会社に移行した後はそうした融通は利かないものと覚悟しておく必要があります。
さらに滞納が続けば、当然競売を迫られることになるでしょう。

■任意売却にはどのような書類が必要ですか？
任意売却を行うためには、次のような書類が必要です。なお、これらの書類は債権者を住宅金融支援機構と仮定した場合の例です。他に民間金融機関からの借り入れがある場合には別途書類が必要になる場合もありますが、初回のご相談の際にヒアリングをさせていただき、弊社で債権者の状況が把握できれば、必要書類の追加リストをお渡しいたします。

□ご相談の際にご準備いただきたいもの
・物件を購入した際の売買契約書、重要事項説明書
・物件の間取りがわかるパンフレットや設計図面など
・登記済権利書
・住宅ローン借入先から送付されてきたすべての書類（催告書や督促状など）一式
・土地と建物の評価証明書
・固定資産税と都市計画税の納付書
・物件の写真……外観写真2～3枚、各居室、キッチン、トイレ、風呂場、バルコニーなど家の全容がわかるもの。デジタルカメラや携帯電話で撮影された写真をプリントアウトしていただいたり、あるいはデータを頂いて弊社でプリントアウトするという形でも対応できますが、写メール用などのあまり小さい写真では詳細がわかりませんのでご注意ください。

上記は、私たちがお客様の現状を理解し、不動産の価値を正しく評価するために必要なものです。
なお、物件がマンションの場合はマンション管理規則、管理費明細、管理会社の連絡先がわかる書類もご用意いただきます。

□弊社との契約に際して必要な書類
（印鑑証明以外は弊社でご用意いたしますので記入・捺印をお願いします）
・印鑑証明書（原本）
・専任媒介契約書
・委任状
・任意売却に関する申出書
・抵当権抹消応諾申請書
・実査チェックシート（戸建／マンション）
・生活状況申出書
※マンションの場合、マンション現状報告書

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上記は私たちがお客様の代理として債権者と交渉するために必要な書類です。
なお、すでに競売が決定している場合など状況に応じて別の書類が必要な場合もありますが、その際はこちらからご案内いたしますのでご用意をお願いいたします。
なお、状況の切迫の程度によってはスピーディに事務処理を進める必要があり、書類の整備は非常に重要です。どの書類がいつのタイミングで必要になるかはケースバイケースですが、早急な取り揃えをお願いする場合もあります。
直接市区町村の役場に出向いての取得が必要な書類もありますが、お客様の状況を少しでも有利にするため、ご協力をお願いいたします。