■住宅ローンの遅滞・滞納から差し押さえまでの流れ
住宅ローンの遅滞や滞納が続くと、裁判所は不動産の差し押さえを行います。しかし一般に差し押さえとはどのようなものか、あまり実態は知られていません。
■差し押さえとはどのようなものか？
住宅ローンの滞納が一定期間以上続くと、金融機関は保証会社に代位弁済（借金の肩代わり）を求め、債権は保証会社に移行します。保証会社は債務者に対してローンの一括返済を求め、返済ができない場合は保証会社は裁判所へ競売の申し立てを行います。この申し立てに従って裁判所から「担保不動産競売開始決定」という通知が債務者に送られます。
これと同時に、不動産登記簿に「差押登記」がなされます。これがいわゆる「差し押さえ」で、差押登記された不動産は所有者であっても売買や譲渡ができなくなります。
■滞納から差し押さえまで
□金融機関との話し合い
住宅ローンは一ヶ月でも滞納すると債務者である金融機関から督促状が郵送されたり、電話による督促を受けることになります。さらに滞納が続くと債権者からの呼び出しを受け、今後の返済計画についての話し合いが行われます。
□返済方法の調整
滞納に至る事情によっては、金融機関は返済計画の見直しなど条件緩和によるローンの継続を認める場合もあります。しかし条件を緩和しても今後もローンの継続が難しいと判断された場合は任意売却を勧められる場合もあります。
債務者が金融機関からの提案を断った場合、金融機関は保証会社に代位弁済を要求し、債権が保証会社に移行します。
□競売の申し立て
保証会社は債務者に一括返済を求めます。これに応じられない場合、保証会社は裁判所に不動産競売の申し立てを行います。裁判所が競売の開始を決定すると登記簿に差押登記がされ、不動産は事実上凍結されることになります。（ただしこの時点で住んでいる家から追い立てられるわけではありません）
□競売～入札
期日が来ると不動産は競売にかけられ、入札が行われます。そして不動産の所有権は落札者に移行します。
□不動産の引き渡しと立ち退き
不動産の引き渡し日まで債務者がその家に住んでいた場合、立ち退きを要求されます。暴力的に追い出されるわけではありませんから一時的に立ち退きを拒否することもできなくはありませんが、これは「不動産の不法占有」にあたるため結局立ち退きせざるを得ません。
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問題は、「不動産を差し押さえられ、競売にかけられても債務自体が消滅するわけではない」ということです。競売で売られる不動産の価格は一般市場の相場よりかなり安く、したがって債務も十分に減らすことはできません。住むところがなくなり、債務だけが残るという最悪の状況に陥ってしまうこともあるのです。
事態がこのように悪化する前に、私たちにぜひご相談ください。生活を再建させるための解決策をご提案いたします。
