■任意売却で、賃貸中の物件はどうなるの？
不動産投資の失敗でローンの支払いや資金繰りに困っている賃貸住宅オーナーさまも多いことでしょう。もちろん経営努力が先決ですが、マンションの供給過剰などの現状を見るとそう簡単な問題ではなさそうです。
特に投資資金をローンで賄っている方は、思うように家賃収入があがらないとローン返済に行き詰まることも考えられます。最悪は競売にかけられてしまうこともあるでしょう。
完全に追い詰められてしまう前に、任意売却で「損きり」をしてしまうことを考えるべきかもしれません。
■投資物件でもできる任意売却
一般に、任意売却とは住宅ローンを滞納した債務者が最後の手段として自宅を手放す際に行うと思われがちですが、実際には投資物件でも任意売却は行えます。ただし一般的な任意売却と異なるのは「滞納しているローンが住宅ローンではない」「管理会社や賃借人など、債権者以外の関係者が多数いる」という点でしょう。
■オーナーチェンジとは
賃借人にとって、賃貸中のマンションやオフィスが任意売却されると「オーナーチェンジ」つまり「家主が変わる」ということになります。家主が変わっても賃貸借契約が無効になるわけではありませんから、契約期間中は従来と同じ条件で住み続けることができます。
一般的なマンションの賃貸契約はおよそ2年単位でしょう。そしてオーナー側から契約更新を拒絶するには、契約満了の半年前にはその旨の通達を行わなくてはなりません。また、更新できないとする正当な理由も必要です。（借地借家法26条および28条）
■賃貸物件の任意売却の特徴
上記の点から「賃貸用不動産を任意売却するということは、購入する側も賃貸借契約ごと不動産を購入することを承知している」ということになります。その分、任意売却にあたっても債務者の賃借人に対する責任や良心の負担は軽減されるといってよいでしょう。
ただし、住宅ローンの任意売却は「その人の生活の基盤である住居を奪う」という性質上、債務者の生活状況にかなりの人道的配慮がなされます。これに対し、アパートローン（投資用不動産ローン）の債権回収はそのような配慮がないため、返済が滞ると債権者はすぐに差押などを開始します。非常にシビアです。
■任意売却の専門不動産業者への相談を
不動産投資のための賃貸物件の場合、オーナーは「いざとなれば売却すればよい」と鷹揚に考えやすい面があります。しかしローンで購入した賃貸物件はいざ売却しようとしても、ろくな値段はつかないのです。そして安値で売却しても、ローンはそっくり残ることになってしまいます。
「これ以上維持しているとローンの支払いが滞ってしまう」というところまで追いつめられる前に、できれば「これ以上維持しても収益状況は改善できない」と見切った時点で任意売却専門の不動産会社に相談を持ちかけてみてください。きっと損失を最小限にとどめる方策がご提案できると思います。
