■任意売却を行う際、注意しなくてはならないことは？
「どうしても住宅ローンを払い続けることができない。このまま競売を待つよりは、任意売却で少しでも有利になる方法を考えるしかない」という状況になった際、注意しなくてはならないのはどのような点でしょうか？
□利害関係者全員のまとめ役をしてくれる業者の選定
任意売却は「不動産を競売で二束三文で叩き売ってしまうよりは、少しでも高値で売れるよう利害関係者が一致協力しよう」という合意に基づいて行われます。ですからすべての債権者に対し、「売却額のうちこれぐらいをそちらの返済に充てますから、どうぞ協力してください」といった調整が必要になります。
これは不動産に関する法律や実務、しかも任意売却に特化したベテランでないとなかなか円満に話を進めることができません。そうした業者を選ぶことが重要です。
□売却までの期間について
任意売却の場合、住宅の持ち主はあまり積極的に「家を売りたい」と思っているわけではありません。できることなら売りたくない。少しでも売却を先延ばしにしたいと考えるのが普通でしょう。
一方、任意売却を手がける不動産業者も「債務者の有利になるよう、なるべく高値で家を売りたい」と考えます。有利な条件の買主を探すためにはじっくり時間をかけたほうがよいのです。慌てて売ると足元を見られるからです。
これに対し、債権者側はもちろん不動産が高く売れれば売れるほど回収額は大きくなるのですが、一方で早く債権を現金化して「損きり」をしてしまいたいという事情もあるのです。
こうした債権者と債務者の事情を調整し、全員の合意を得るには、「利害関係が衝突する双方の間で根気強いネゴシエーション」つまり交渉力が不可欠なのです。
このような交渉は一般人にはまず不可能でしょう。また、直接利害関係者が話し合うというのはとかくトラブルの原因になりがちです。
そういう意味でも、仲介にあたるのは任意売却に特化した不動産業者が望ましいのです。
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どれほど高いスキルを持った不動産業者でも、債務者のためを思って活動してくれなくては何にもなりません。
任意売却を行うということは、事実上「ほとんどすべての財産を失う」ことを意味します。債務者がこれから生活再建に向けて活動するためには、必要最小限の原資や準備が必要です。とりあえず安心して住める家や当座の生活費の確保、将来への実現可能な資金計画などは不可欠でしょう。
債務者の、そうした事情にまで配慮してくれる業者でなくては、わざわざ仲介を依頼する意味はないのです。
任意売却を行う際、何にもまして大切なのは
1. 任意売却の専門性が高く、親身になってくれる業者を仲介に選ぶ
2. 業者と信頼関係を築いて協力して問題解決にあたる
3. 委託した後は業者とよく話し合い、指示や約束をきちんと守る
の3点です。
