住宅ローン返済・滞納 不動産売却専門会社

■任意売却業者の選び方
少しでも有利に任意売却を行うためには、適切な業者選びが重要になります。
任意売却を安心して依頼できる業者選びの条件とはどのようなものでしょうか。

■任意売却業者を選ぶポイント
□依頼人に親身に相談に乗ってくれること
債務者が任意売却という手段を選択する場合、たいていは「月々の住宅ローンが払えない」「サラ金の支払いが滞り、取り立てに応じきれずやむを得ず自宅を手放す」などかなり追い込まれた状況にあります。そうした事情を理解し、少しでも依頼人のメリットが大きくなるように親身に相談に乗ってくれる業者が望ましいでしょう。

□法律をよく理解している業者
債務に関する法律の中には債務者の権利保護や、負担を軽減し経済的に再スタートしやすくなるような支援策が盛り込まれています。しかし債務者がこれらの制度を知らないと債権者に有利な条件で契約をさせられてしまうことが多いのです。
任意売却においても法律を熟知して適切なアドバイスをしてくれる業者が望ましいでしょう。

□依頼人の意向を重視してくれる業者
任意売却の際、「愛着のある家を将来買い戻したい」あるいは「どうしても退去したくない」といった依頼者の要望も場合によっては「セール＆リースバック」などの手法で叶えることができます。そうした依頼人の事情や意向を最大限に叶えてくれる業者を選ぶべきだと思われます。

□経験豊富で粘り強く交渉してくれる業者
債務者の中には「自分で可能な限りの努力を振り絞って奮戦するうちに切羽詰った」という方も少なくありません。その際に「法律で定められているからどうしようもありません」と簡単に突き放すような業者は頼りになりません。
豊富な経験と粘り強い交渉力で何とか問題の突破口を開いてくれる業者こそ、任意売却を依頼するにふさわしいのではないでしょうか。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

一般的な不動産業者であれば、任意売却であろうと一般の不動産売買であろうと同様にしか処理してくれません。しかし任意売却の専門業者であれば多くの金融機関と取引経験があり、また債権者との対応や交渉にも多くのノウハウを持っています。任意売却を任せるなら、豊富な経験を持つ任意売却専門の業者を選ぶのがもっとも望ましいでしょう

■任意整理とは

任意整理とは裁判所などを通さず、債務者と債権者との間で「従来どおりの返済を継続することは困難だが、返済の意志はあるので、緩やかな返済条件に変更してもらえないか」という話し合いを行い、合意に至れば新たな条件での返済を行うという制度です。

■任意整理のポイント
□任意整理には債権者が応じる義務はない
任意整理はあくまでも債務者と債権者の合意のもとに行われる話し合いですから、債権者が「任意整理には応じられない。あくまで最初の契約通り返済を遂行してもらいたい」と主張すれば任意整理は成立しません。

□一定の収入見込みがあることが条件
しかし債権者側も「多少は条件面で譲っても、返済の意志があるというのなら破産されるよりもマシ」という事情もあり、債務者に今後一定の収入が見込まれ、その中から現実的に返済が可能であるという見極めがつけば、話し合いの上新しい条件での合意に至る可能性は十分にあります。

□弁護士など法律の専門家の手助けを
債務者は多くの場合法律の専門知識が少なく、また立場の弱さもあって債権者と対等に話し合いを行うことは難しいでしょう。そこで弁護士など第三者で中立的な立場の法律の専門家を交渉の代理人として立てるなどの工夫が必要となります。

□自分で責任を背負い込み過ぎない
「自分の責任でこしらえた借金なので、すべて自分の努力と誠意で問題解決にあたる」という債務者もおられますが、それでは任意整理本来の目的である「債務者の再建と救済」が果たせなくなる可能性があります。その点を十分配慮しましょう。

■債務の内容を洗い直す
□債務の内容を専門家に相談してみる
任意整理に着手する前に、まず自分の債務の内容が債権者の主張通りなのかを法律に照らし合わせて確認しておく必要があります。
たとえば金利が法定金利を上回っていた場合、利息の引き直し計算によって残債が大幅に減ったり、計算上はゼロあるいは過払いをしていたというケースもあるからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

任意整理がうまく合意できれば債務の圧縮や返済条件の緩和など、債務者にとって返済しやすい条件が整えられます。ただし債権者には「少しでも多く、少しでも早く債権を回収したい」という意向があるため、大幅な譲歩や条件緩和を得るのはなかなか難しく、債務者の有利には運びにくいというのが現状です。

■任意売却で失敗しないための鉄則
任意売却は債務者にとって「望まない不動産売却」であるため、一般的な不動産売買と異なり「売るタイミングを待つ」「有利な買い手を選ぶ」といった慎重な準備がしにくいという問題があります。実は任意売却で失敗をしないためには、守るべき鉄則があるのです。

■任意売却のメリットを活かす
□競売だけは避けよう
もし債務者が債務不履行によって所有する不動産を競売にかけられてしまうと、市場価格より大幅な下値で買い叩かれることになります。そして競売では安値でしか売れない上に残債の債務は残るため、最悪の場合「タダ同然で不動産を巻き上げられ、借金だけが残った」ということになりかねないのです。

□市場価格になるべく近い価格で売る
任意売却は債務者が自分の意志で自分の不動産を売るわけですから、本来は不動産の自由売買と本質的な違いはありません。債務履行のために不動産を手放すという事情はありますが、登記簿にそれが記されることもありません。ですからなるべく市場価格に近い線で売却するようにしなくてはなりません。

□任意売却業者を選ぶ
自由売買に近いとはいえ、任意売却の性格を考えるとじっくりと条件の良い買い手を探す余裕はありません。速やかに条件のよい買い手を見つけてくれる不動産業者があればよいのですが、一般的な不動産業者は任意売却のノウハウや債務者に対するフォロー／ケアという面で弱みがあります。そこで任意売却業者に任せた方が経済的にも精神的にも「ラクでトク」ということになるのです。

■専門家に相談する
□専門業者か弁護士に相談する
弁護士は法律全般の専門家ですが、任意売却について相談するなら債務問題専門の弁護士を選ぶべきでしょう。しかし弁護士も結局は不動産売買については不動産業者に依頼することになるため、それなら最初から任意売却専門業者に相談したほうがよいということになります。専門業者は必要とあれば任意売却に関するエキスパート弁護士とのネットワークも持っており、連係プレイも速やかに行えます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

任意売却では大切な不動産を手放すわけですから、少しでも債務を圧縮し、また売却後のケアも手厚くしてもらいたいものです。
任意売却を成功させるためにはプロの手を借りるのが一番ですが、病気や怪我でも一刻も早く医師に診せた方が回復が早いのと同様、任意売却も少しでも早い段階からプロの知恵を借りた方がより依頼人に有利な手が打てます。
ひとりであれこれ悩むより、まず相談だけでも専門業者にもちかけてみてはいかがでしょうか。

■住宅ローンの返済に行き詰まったら……
何らかの事情で住宅ローンの返済に行き詰まってしまうということは珍しいことではありません。しかし住宅ローンを延滞していると金融機関のブラックリストに名前が記載されてしまいます。まずブラックリストについて知っておきましょう。

■ブラックリストのしくみ
□ブラックリストとは？
金融機関は融資の際に申込人の信用調査を行います。その際、ローンの返済事故などが登録されてしまうと融資を受けることは著しく困難です。これを一般に「ブラックリスト」と呼びます。

□競売以前にブラックリストには記載されています。
よく「不動産を競売にかけられるとブラックリストに載せられる」「任意売却をするとブラックリストに載せられる」などと誤解している方がいらっしゃいますが、実際には住宅ローンを延滞している時点でブラックリストに記載されてしまいますので、競売や任意売却は直接ブラックリストには関係ありません。

□不動産登記簿の記載の問題
ブラックリストとは別に、不動産登記簿はもしその不動産が競売にかけられた場合は競売物件である旨の記載がなされます。これは不動産価値を大きく引き下げる原因となりますから、何としても競売は避けなくてはなりません。

■ローン返済のメドがどうしても立たない場合は……
□どうしても住宅ローンの返済が不可能という場合は、残念ながらすみやかに不動産を売却して債務を軽減もしくは完済してしまうしか方法はありません。金融機関に返済不能と判断されてしまうと競売というハメに陥ってしまいます。
できれば任意売却の前に一般的な不動産売買物件として市場価格で売りたいものですが、抵当権がついていてはそれもままならないでしょう。そういう場合は任意売却という選択肢が残されています。

□任意売却と登記簿
不動産を少しでも高く、できれば市場価格とほとんど同じ価格で販売するためには登記簿を洗っておくことが重要です。債権者にとっても不動産が高く売れれば売れるほど回収額が増えるため、任意売却に協力し抵当権などの抹消に応じてくれれば売却額はさらに高くなるからです。しかしこうした交渉は不動産や債務に関する専門知識や金融業者との交渉力が必要なので、任意売却専門業者や任意売却のエキスパート弁護士などの専門家の協力を得たいものです。

■個人再生とは

個人再生とは、借金の返済額を大幅に圧縮して、それを3年かけて返済してゆくという手続です。「債務者の経済的再生を図る」という意味では自己破産によく似ていますが、「自宅を手放さなくて済む」などの自己破産にはないメリットがあります。

■個人再生の対象は？
個人再生の対象は将来にわたって継続的な一定収入の見込みがあり、負債額が5,000万円（住宅ローンは除く）を超えない個人であることが条件です。
「一定の収入はあるので、借金を減額してくれた上で3年間の分割返済を認めてくれるならちゃんと返せる。その代わり自宅などの大切な財産を取り上げるのは勘弁して欲しい」というような状況の方に向いているでしょう。
債務者は実現可能な返済額や返済方法を「再生計画案」としてまとめ、これが裁判所で認められれば、以後はこの「再生計画」に沿って返済を遂行してゆくことになります。

■個人再生のメリット（自己破産との比較）
□ローン返済中の自宅が守れる
自己破産の場合、債務者が住宅を所有していると強制的に処分されることになりますが、個人再生には「住宅ローン特則」があり、債務者はローン支払い中の自宅であっても手放さずに借金の整理ができます。

□資格制限がない
個人再生は自己破産のような資格制限がないため、司法書士・弁護士・税理士などの士業に就いている人でも辞職せずに利用できます。

■個人再生のデメリット
一定期間、新規の借り入れができなくなります。また金融機関のブラックリストに登録されます。

■個人再生の種類
個人再生には次の二種類があります。

□小規模個人再生
一般には単に「個人再生」というとこちらを指します。
「債務者が破産した場合債権者が受け取ることができるであろう予想配当額（＝清算価値）を下回らない額」または借金の5分の1（最低100万円）のうち多い方の額まで借金を減額することができます。
ただし再生債権者による再生計画案への同意が必要で、過半数の債権者・過半数の債権額を持つ債権者の同意がなくては成立しません。

□給与所得者再生
給与所得などの定期収入があり、収入の変動が年収の20％以内であれば利用できる手続です。こちらは債権者の同意を得られなくても手続きを行う事ができます。
給与所得者再生は、
A　「清算価値」
B　債務総額の5分の1（最低100万円）
C　「可処分所得」2年分
の3つのうち最も多い額を弁済することになります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

■もし再生計画の返済が失敗したら？
万が一計画どおりの返済が出来ない場合も正当な事情があれば再生計画を変更し、2年間の支払期間延長が認められる場合があります。それでも返済が出来ない場合は自己破産ということになりますが、75％以上返済が終了していればハードシップ免責（自己破産なしの免責）が認められます。