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※それ以外のエリアの方は、ご相談ください。
仮に「3,000万円を毎月１回、合計360回（30年）で返済」という金銭消費貸借契約をした場合（30年間で返済してもOK！という意味の契約）、滞納期間が続き各金融機関の規定回数以上、返済をしない場合、30年間という期限が無くなり、即全額の一括返済を求められることを言います。
規定回数
住宅金融支援機構：約6ヶ月
銀行など：約3ヶ月
※過去の返済実績も多少、「期限の利益の喪失時期」を左右することもあります。
通常、多重債務になっている人は、当然、住宅ローンの支払いも困難になってきているはずです。
しかし、住宅ローンの支払いが滞ると抵当権が実行され住宅を失ってしまいます。
そこで、住宅ローンの返済額については金利引き下げや債務免除は行わない代わりに、裁判所が強制的に返済計画の引き直しを行うというものです。
これにより最長10年以内(70歳までに完済)の延長ができ、また毎月の支払金額を下げてもらうことができます。
もちろん債権者側との話し合いの中で合意を得られれば、70歳を超えての返済や10年を超える延長、返済額の減額は得られなくとも遅延損害金の免除は受けられることもあります。
これによりマイホームを失うことなく、債務整理ができるので安心です。
住宅ローン特則の利用条件について
この住宅ローン特則(住宅資金貸付債権に関する特則)を利用するには、
以下の利用条件をクリアする必要があります。
住宅ローン特則が利用できる条件
1. 建物に住宅ローンの抵当権が設定されていること
2. 住宅ローン以外の抵当権が設定されていないこと
3. 代位弁済が行われた場合は6ヶ月以内に申し立てを行うこと
4. 本人が所有している住宅であること
5.住宅兼店舗の場合は、床面積1/2以上が住宅であること
弁護士法の特例として特定金融債権の管理や回収を業として行うことができる株式会社（民間会社）のことです。
債権回収の業務は、弁護士さんにしか許されていなかった業務です。
ところがバブルが崩壊以降、弁護士法の特例として「債権管理回収業に関する特別措置法（サービサー法）」により、不良債権処理を促進するため債権管理回収業を行うことができる許可を得た民間会社ができました。
債権回収に要する色々なサービスを、総合的に提供することから、「サービサー」と呼ばれています。
債務者が金融機関へ返済が不能になった場合、保証会社が債務者に代って、金融機関へ残債務の全額を一括して払う（弁済）ことです。
そして保証会社は、弁済した全額について債務者に対して求債権を取得し、その範囲で債権者が債務者に対して持っていた担保権などを債権者に代位して行使することができることになります。
保証人が債務者に代って、債権者に借金を返済（弁済）した場合に、その返済した分だけ、保証人が債務者に返金請求できる権利のことです。
既に平成16年4月1日より廃止になっていますが、債務者が担保物件を売却するときの制度（債権者からの申立は「競売」です）で、債務者が合法的に抵当権を処理することができました。
抵当権のついたままの不動産を取得（所有権・地上権・永小作権など）した者が、例えばその不動産の時価が3,000万円と思えば、抵当権者（債権者）に、3,000万円を支払い、抵当権を抹消させる制度のことです。
債権者はこの金額に納得するか、この金額に納得できない場合は、１割高い3,300万円以上で自らが買い取る覚悟をして、競売の申立をするしかありません。
この滌除は債務者側に大きく有利でしたので「抵当権消滅請求」に改訂されました。
滌除と同じ制度ですが、いくつかの点で、抵当権者の負担を軽減しています。 一つ目、不動産を取得した人（買受人）からの抵当権抹消の申し出に対して、それを承諾したとみなす期間を１ヶ月以内から２ヶ月以内に延長しました。抵当権者はこの期間内で、判断する十分な時間を与えられました。
二つ目、増額競売になった場合、仮に申出額の１割以上の金額での競落者がいなくても、自ら１割高く競落しなくてもよくなり、抵当権消滅金額を調整し、再度「抵当権抹消請求」を繰り返して行うことになりました。
また、滌除では抵当権者が抵当権を実行する場合に、買受人に対して滌除件行使の機会を与えるために、抵当権実行する旨の通知をし、通知後１ヶ月待って、初めて抵当権の実行を申し出ることができたのですが、今回の制度では買受人への通知の義務が廃止となり、直ちに抵当権を実行できるようになりました。
平成16年4月1日に債権者・抵当権者に非常に不利だった滌除制度を改めて できたのが抵当権消滅請求制度が施行されました。
抵当権消滅制度は従前の滌除（てきじょ）に比べると、抵当不動産の買受人に 抵当権を消滅させる方法を与えることは滌除と同じですが、いくつかの点で 抵当権者の負担を軽減しました。
１) 抵当権者は、買受人からの申出を受けた場合、承諾したと見なされる期間を１ヵ月以内から２ヵ月以内としました。これによって、抵当権者は、買受人の申し出を受けるべきかどうかの判断を十分にできるようになりました。
２)抵当権者が申し出を拒否して増価競売になった場合、仮に申出額より１割以上高い金額で競落する者がいなくても、自ら競落する必要がなくなりました。
従前の滌除制度では、抵当権者が抵当権を実行する場合には、 抵当不動産の買受人に対して滌除権行使の機会を与えるために、 抵当権を実行する旨の通知を買受人にしなければならないとされており、 通知後１ヵ月待って初めて抵当権実行を申し立てることができましたが、 抵当権消滅制度では抵当権実行に際して抵当権者が買受人に 実行通知を行う義務を廃止しました。
民法378条以下に、抵当権消滅請求手続が規定されています。
これは、強制的に抵当権を抹消させることにより、不動産の有効利用を 図るための制度ですが、任意売却の方がより好ましい手段ですので先ずは、任意売却の交渉をしてみることが必要です。
抵当権消滅請求手続例として下記が上げられます。
１) 抵当物件の買い主をさがす。
２) 買い主への所有権移転登記を行う。
３) 全抵当権者に、抵当権消滅請求通知内容証明を発送する。
４) ２ヶ月以内に競売の申立がなければ抵当権の効力が消滅する。
５) 物件の評価額を抵当権者に支払うか、受け取りを拒絶した場合は法務局に供託する。
６) 登記抹消の為に、抵当権者と話し合うか、抵当権抹消登記請求訴訟を提起する。
７) 買主は、抵当権登記の抹消された所有権を取得できる。
と、なっておりますが、最近の傾向として抵当権者は競売にかけて来ますので、この制度を利用して物件を買い取るという方法に失敗をする事が多いようです。
任意売却業者で抵当権抹消請求を使っての案件の依頼を受けるところはごく希だと考えられます。
買主が瑕疵を発見した場合、民法では 「瑕疵を知ったときから１年以内」に損害賠償請求もしくは、契約の目的を達せられない場合には 契約の解除を請求できることとなっています。
このとき、引渡し後の年数については何ら規定はありませんから、たとえ10年後であっても 「瑕疵を知ったときから１年以内」 であれば権利を行使できることになります。
※ 売主が瑕疵担保責任の消滅時効 （10年間） の主張をして認められた判例もあります。 しかし、民法の規定は強行法規 （必ず適用されるもの） ではありませんから、個人同士の売買では「売主は瑕疵担保責任を負わない」 とすることも、権利行使の年数を定めることも有効です。
実際、中古で特に古い物件や任意売却物件の売買では 「瑕疵担保責任を負わない」 とする事例が多いです。
中古不動産、任意売却物件を購入される方は、瑕疵担保責任についてもご理解して購入する必要があります。売主から見れば、売却後に瑕疵が見つかっても修繕費用を支払わなくても良いことになります。
【注意】
宅地建物取引業者が売主の場合には、それが中古物件であっても最低２年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。 「瑕疵担保責任を負わない」 とする特約や２年未満の特約は無効とされ、民法の原則が適用されることになります。
また、売主が知っていたのに隠していたような瑕疵については、いかなる特約をしていたとしても無効であり、売主はその責任を逃れることができません。
なお、この 「瑕疵担保責任」 は従来、物理的な瑕疵を中心に捉えられて来ましたが、最近の判例では、心理的な瑕疵 （室内で過去に自殺があったような場合）についても、売主の瑕疵担保責任により契約の解除を認めたケースもあります。
建物の土台の腐食、壁の内部の鉄筋が錆び、その他の構造部や建物本体設備などの故障など、外部から見ただけでは発見できないような欠陥が物件の引渡し後になって見つかった場合にこの対象となります。
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