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住宅ローンQ&A

住宅ローンを滞納するとどうなりますか?

2ケ月目ぐらいまでは、電話や郵便物などで督促の連絡がありますが、すぐに一括返済を求められることはありません。 滞納3ケ月以上になると競売にはかけられることもあり、非常に深刻な事態となりますので、是非、次の方法を検討してください。

1、住宅ローンの支払方法(月額・ボーナス支払など)の見直し。

2、弁護士に依頼し返済額の減額を要請する。(個人再生法住宅ローン特則を利用)

3、支払いが困難な場合、任意売却で債務整理をする。

通常、住宅ローンの返済を6ケ月間も滞納(住宅金融支援機構の場合、一般銀行の場合は3ケ月で処理することもあります)すると“期限の利益の喪失”となり、債権が保証会社に移行します。しかし慌てて消費者金融で借り入れして住宅ローンの返済をするようなことになると、さらに借り入れ金額が増え事態が悪化していきますのでお早めにご相談ください。

住宅ローンの返済額を少なくしてもらうことは可能ですか?

可能です。(「リスケ」と言われるもので、リ・スケジュールのことです。)
住宅ローンを借りている金融機関や住宅ローン会社に、支払条件を交渉してみてください。但し、借入額そのものを減額することは不可能です。毎月又はボーナスの返済額を少なくする方法として、返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。
また、支払条件を変更した後に滞納するとローンの残債務の一括返済を迫られる可能性がありますので、確実に返済できる金額になるまで、交渉することが重要です。 それでも支払いが難しい場合は、不動産会社へご自宅の価格(実勢価格)を調べて貰い、[ローン残高]<[売却価格]となるようであれば売却をお勧めします。

滞納3ヶ月以上の場合「返済期間の延長」交渉は可能ですか?

基本的には無理(住宅金融支援機構など一部の金融機関で応じてもらえる場合があります)です。滞納中の方に対して「返済期間延長」を銀行は承認しません。また、すでにブラックリストに載っている場合、他の銀行から住宅ローンの「借り換え」も難しいと思われます。

離婚しても、共有名義だとお互いの支払い義務はあるでしょうか?

離婚したからといって、共有名義の持分が消滅するわけではありません。

ご自宅を購入する際

1)頭金としていくらか支払い共有名義になった(持分がある)。
2)住宅ローンの連帯保証人もしくは連帯債務者になっている。

1)の場合は、特に問題ありませんが、問題は(2)のケース。離婚しても借金から逃げることはできません。
離婚など債権者にすれば、借金免除の理由になりません。

元配偶者がきちんと返済をしていないので、あなたに督促状が届いただけです。自宅の売却を元配偶者に強く迫るべきです。何ヶ月もしないうちに、債権者が訪問してきたり、競売通知が届いたりで、時間が経てば経つ程、あなた自身の信用にも傷がつく事になります。
住んでもいない家のローンを返済したり、ましてや実家を売却なんて最悪の事態にならないように早めにご相談ください。

住宅ローンの残っている家の売却は可能でしょうか?

はい、可能です。

大きく分類すると、一つは買い替えがそれに当たります。二つ目は、差額分を自己負担。三つ目は任意売却という方法です。
家の買い換えの場合、古い家の売却価格と残るローンの差額分を、新しく買う家のローンに組み込んで新規融資を受ければ解決します。買い替えでは無く、純粋に売却をする場合では、売却価格と残った住宅ローンの差額分を所有者が補てんする事になります。 三つ目は、任意売却という方法です。任意売却であれば残るローンの債務は別として売却することは可能ですが、基本的には差額の残債務の支払い義務を負います。

住宅ローンの一括返済を求められているのですが、解決策はありますか?

一括返済を求められている場合、指定されている金額の全額をご用意いただき、一括で返済しない限り競売で家を取り上げられてしまいます。全額一括返済を求められた場合には、選べる道は3通りしか有りません。一つは目は残債務全額をご用意して一括で返済する。二つ目は競売になるのを覚悟する。三つ目は任意売却です。競売よりは有利に物件を売却することが可能です。

代位弁済を無視するとどうなりますか?

競売で家を失うことになります。
代位弁済というのは、第三者がお客様に変わって、お客様の債務を全額一括返済してくれたということです。「借金を返してあげたので、肩代わりをして上げた借金は利子を付けて私に返済してください」ということですから、お客様の借金は債権となって、肩代わりしてくれた方にお客様に対する請求権が移転します。 返済要求を無視すると、家を競売で処分される可能性もあります。
代位弁済通知への対応は、「要求された額の現金を用意する」「競売になることを覚悟する」「任意売却で処理する」の3つ以外に方法はありません。

保証人、連帯保証人、連帯債務者の違いを教えて下さい。

保証人とは

債務者本人に支払能力がない場合に限って支払義務が発生します。

連帯保証人とは

債務者の返済能力の有無に関係なく、債務者に代わって返済義務を負う人のことで、債権者からは債務者本人でも連帯保証人でも、 どちらにでも随意に返済の請求ができます。

連帯債務者とは

住宅ローンの主債務者と収入を合算などをして、一緒になって返済していく人のことです。
連帯保証人よりさらに責任は重く、現実にはありませんが、理論上は債務者が返済に行き詰っていなくても請求されたりします。

1、連帯保証 → 自分以外の人間が借りたお金を返済することを保証する。

2、連帯債務 → 複数の人間が共同の借主として存在する。

ということになります。連帯保証というのはお金を借りた当事者ではないことになりますが、
連帯債務というのはお金を借りた当事者となるわけです。
また、次のような法律効果の違いもあります。

連帯保証 → お金を借りた契約が無効になったら、連帯保証人も支払義務を免れる。

連帯債務 → 借主の内の1人の契約が無効になっても、他の連帯債務者は支払義務を負う。

連帯保証人というのは、お金を借りた当事者ではないわけです。ということはその連帯保証の元となるお金の貸し借りが無効になれば、当然のこととして連帯保証人も支払義務を免れるのです。
しかし、連帯債務というのは連帯債務者自身がお金を借りた当事者になるのですから、自分以外の連帯債務者の契約が無効になっても自分はお金の支払い義務は負うわけです。 連帯債務者、連帯保証人、保証人とも、離婚などの理由にかかわらず、変更することは簡単ではありませんので、しっかりと話合いをする必要があります。

上記内容でわかるように、保証人に迷惑をかけたくないというご相談を多く受けますがそれは、難しいところです。任意売却をする場合の保証人にも、同じく迷惑はかかります。しかし、保証人の経済的ご負担を軽減するように対処できる場合もありますので、ご相談はお早めに。

ローンを滞納すると団体信用生命保険(団信)契約はどうなりますか?

本人が死亡した場合であっても、住宅ローン延滞中であった場合、すでに団信(団体信用生命保険)の契約が失効している場合があります。 銀行などの民間ローンの場合の団信は、保険料を住宅ローンの利息の中から充当している為、延滞が長期にになると、保証会社が銀行に保証履行をした時点で団信が無効になっていると言うことです。 住宅金融支援機構の場合もやはり同じく、期限の利益を失うと失効となりますので、ご注意ください。

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